Le limitazioni dei prezzi degli affitti sono antisociali?

L'idea è buona

Il freno ai prezzi degli affitti è un'idea ben intenzionata. E, a mio avviso, è anche necessario che allontaniamo la minaccia di una spaccatura della nostra società. E in particolare aiutiamo i redditi bassi e medi a uscire dalla trappola dei costi dell'abitare.

E ora si potrebbe - sempre per buoni motivi - sostenere anche la convinzione che "abitare", proprio come "guidare", sia una necessità per la quale lo Stato, in quanto comunità, deve avere almeno una funzione di regolazione. Potrebbe anche dover creare l'infrastruttura, se il mercato non interviene. O se fallisce.

Il diavolo è nei dettagli

Ci sono molti approcci, come nel caso estremo della "socializzazione della proprietà", che recentemente è stata avvicinata a Berlino attraverso un referendum non vincolante per il Senato, per riportare lo Stato a un ruolo di attore. Oppure, meno estremo, ma sostanzialmente un intervento nei diritti di proprietà, i vari freni ai prezzi degli affitti che i paesi e gli stati in Europa stanno attualmente tentando.

Qual è esattamente la causa della scarsità di alloggi, principalmente nei centri urbani? Esatto, più persone hanno bisogno di un appartamento. Quando ci sono alloggi disponibili. E perché è così?

• Afflusso da regioni rurali e movimenti migratori
• Sviluppi demografici (più nuclei monofamiliari, più piccoli nuclei familiari)
• I pendolari settimanali hanno bisogno di alloggi per essere almeno parzialmente sul posto di lavoro durante la settimana
• In posizioni popolari, il mercato del lusso sottrae alloggi che vengono utilizzati raramente

Analizzando più da vicino, il primo trend inizia a cambiare nuovamente dopo il Covid. Le persone si trasferiscono di nuovo sempre più nella cintura suburbana, dove i prezzi dei terreni sono aumentati vertiginosamente. Questo vale però principalmente per le famiglie con redditi piuttosto elevati. Lo sviluppo demografico e anche il pendolarismo settimanale portano con sé altri problemi, poiché qui si cercano altri tipi e forme di appartamenti. Monolocali. Abitazioni senza barriere. Abitare con concierge. Abitare con spazi di lavoro sono parole chiave che ricorrono spesso.

Allo stesso tempo, negli ultimi dieci e più anni, le normative edilizie si sono inasprite notevolmente. Regole antincendio eccessive, costruzione energeticamente efficiente, ecc. rendono la costruzione semplicemente più costosa.

E poi c'era l'inflazione

Se consideriamo anche i costi dei materiali da costruzione aumentati in modo esplosivo, siamo già in una massiccia inflazione che solo il paniere statistico non rappresenta. Oppio per il popolo.

Il sogno della casa di proprietà? Per la classe media nelle aree urbane è già svanito!

In passato avevamo programmi in cui alloggi socialmente sostenuti venivano costruiti da investitori privati che ricevevano prestiti a basso interesse in cambio di un lungo vincolo sui prezzi degli affitti degli appartamenti sostenuti. Questo ha funzionato bene finché il livello generale dei tassi d'interesse era più alto. Ma da quando tutte le banche centrali del mondo stampano denaro senza necessità e comprano titoli spazzatura, il capitale ha - oh meraviglia - scoperto il denaro in cemento come un porto sicuro.

Di conseguenza, i fattori per gli edifici plurifamiliari, che i professionisti definiscono il fattore tra l'affitto annuale di un edificio e il suo prezzo di acquisto, sono aumentati da 7-10 a 25-50. I rendimenti, cioè il profitto sul capitale investito, sono diminuiti da circa l'8% a circa il 3%. Chiaro, meglio che i tassi d'interesse negativi su un conto ben pieno. Ma sostanzialmente - dopo i costi di gestione e manutenzione di un locatore che calcola in modo serio - non è più un affare.

Quali concetti di freni ai prezzi degli affitti funzionano?

Ci sono alcuni meccanismi di freni ai prezzi degli affitti in tutta Europa che ho esaminato. E per tutti è molto semplice spiegare perché non solo devono fallire. Ma raggiungono l'opposto del loro obiettivo ben intenzionato.

Prezzi degli affitti legati al reddito

L'idea forse più folle è venuta - naturalmente - da Berlino. Si era tentato inizialmente di collegare il freno ai prezzi degli affitti al fatto che una certa percentuale del reddito dell'inquilino non sarebbe stata superata dall'affitto. Pensato bene. Ma a cosa avrebbe logicamente portato? I locatori avrebbero accettato solo inquilini con redditi più elevati per i loro appartamenti. E questa sarebbe stata davvero la conseguenza più antisociale che un freno ai prezzi degli affitti potrebbe avere.

I prezzi degli affitti sono fissati a un indice di affitto

Probabilmente l'idea più equa in teoria che possa esistere. Sfortunatamente molto laboriosa nella raccolta e implementazione dei dati. Molti paesi, molte città non hanno ancora un indice di affitto. E poiché il diavolo è nei dettagli e gli aumenti statisticamente calcolabili per dotazioni di qualità superiore sono molto ridotti, anche questa forma porta al fatto che il già scarso spazio abitativo non viene né ampliato né ristrutturato. Perché c'è abbastanza domanda. E il prezzo è bloccato. Gli unici beneficiari sono gli inquilini di appartamenti di lusso, i cui appartamenti diventano improvvisamente più economici. E questa è davvero una conseguenza antisociale di una regolamentazione intesa come sociale.

Gli aumenti degli affitti vengono temporaneamente "sospesi"

Fondamentalmente non è affatto nuovo. Perché gli aumenti degli affitti in tutte le legislazioni sugli affitti che conosco in Europa da anni possono essere solo minimi. O giustificati da ristrutturazioni più ampie, a seconda del paese. In realtà, qui si "proteggerebbe" il patrimonio dei contratti più vecchi. Ma ciò non aiuta né chi si trasferisce. Né chi, ad esempio, desidera ridursi per motivi di età. E si rende conto che il monolocale in affitto nuovo costa più del quadrilocale del suo vecchio contratto. Ma in sostanza è una buona idea? Ni. Non crea spazio abitativo... Ma almeno danneggia meno rispetto alle altre misure.

Cosa fa il capitale?

Come si dice, l'acqua trova il suo corso. Anche il capitale.

Immaginate i nostri politici come un gruppo di cacciatori dilettanti che corrono nel bosco con bastoni per catturare un coniglio.

Il freno ai prezzi degli affitti fallisce (Fonti: mietercoach.de, fotolia.de, Autore: bluedesign)

Solo le discussioni su espropri e freni ai prezzi degli affitti hanno fatto sì che i progetti di investimento venissero ripensati. O che invece di un normale edificio plurifamiliare venisse costruito un boarding house, che non è considerato dal freno ai prezzi degli affitti. O che i locatori accettassero solo inquilini commerciali. O che alla fine venissero costruiti e venduti appartamenti di lusso. Invece di creare veri spazi abitativi. Quindi: indipendentemente da quale freno ai prezzi degli affitti sia stato implementato, la creazione di alloggi a prezzi accessibili è stata ulteriormente ridotta.

Quindi: l'esplosivo sociale è presente. E non migliorerà. Non è accettabile che milioni di famiglie in Germania debbano investire una parte eccessiva del loro reddito nell'affitto. Ma non è nemmeno accettabile che l'acquisto non sia più un'opzione per queste famiglie. E non è nemmeno accettabile che il risparmio venga punito e una cattiva gestione venga premiata.

Cosa fare quindi?

La risposta semplice è: costruire. In base alle necessità. In modo economico. Con incentivi. Per tutti.

Dobbiamo alleggerire i redditi bassi. Qui si argomenta sempre che il carico fiscale per i lavoratori a basso reddito sia basso. Teoricamente è vero. Solo che si fa finta che i costi dei sistemi sociali, che per datori di lavoro e lavoratori sono stati legalmente fissati al 40%, non siano tasse. Quanto è antisociale? Costringiamo proprio i lavoratori a basso e medio reddito in un sistema che aumenta i loro costi di lavoro del 40% e poi affermiamo che sarebbe sociale se la progressione dell'aliquota fiscale iniziasse qualche migliaio di euro più in alto? Mentre il carico fiscale effettivo è esattamente 40 punti percentuali più alto! E i redditi più elevati come i liberi professionisti o i dirigenti e anche tutti i funzionari sono esenti o possono ottenere esenzioni.

Assurdo! Questo onere deve essere distribuito più equamente. A mio avviso, abbiamo bisogno di un'assicurazione sociale. E sono sicuro che ogni reddito più elevato dovrebbe unirsi a questa idea per senso di giustizia e logica. E non abbiamo bisogno di 40 diverse casse malattia, che sono praticamente quasi nazionalizzate. Ne basta una. Che gestisce meglio. Non sperpera denaro per il marketing. E ha una gestione uniforme.

E con l'aria guadagnata per i redditi bassi e medi deve essere possibile costruire un patrimonio per proprio conto per esattamente questo strato sociale, che ha reso forte la Germania e speriamo la renderà di nuovo forte. Proprio la previdenza privata, che alla fine impedisce pensioni troppo basse nell'interesse di tutti, deve essere promossa. E perché i fondi immobiliari o le cooperative immobiliari non dovrebbero essere altrettanto finanziabili quanto un'assicurazione sulla vita? Se possiamo ridistribuire il prodotto "affittare" su più spalle, allora costruire di nuovo varrà la pena. E se i finanziamenti fluiscono su larga scala nella società e una vasta gamma partecipa alla creazione di patrimonio, allora anche questo patrimonio diventerà di nuovo socialmente accettabile.

Ho iniziato una piccola raccolta di link sul tema, che ho trovato durante la ricerca: (ultima aggiornamento: 12.10.2021)

Wikipedia (Fonte: wikipedia.org, aggiornato al 12.10.2021):

"Un vincolo sui prezzi degli affitti (anche fermo degli affitti, stop ai prezzi degli affitti o freno ai prezzi degli affitti) è una determinazione statale dei prezzi degli affitti attraverso prezzi massimi normati per legge o un divieto o una restrizione degli aumenti degli affitti nell'ambito dei contratti di locazione.

Nel 2016, 14 dei 36 paesi dell'OCSE avevano in vigore qualche forma di vincolo sui prezzi degli affitti, inclusi quattro stati negli Stati Uniti.

Il vincolo sui prezzi degli affitti è, insieme al social housing o al pagamento di sussidi per l'affitto, una delle varie misure proposte per la creazione di alloggi a prezzi accessibili.

Esiste un consenso scientifico tra gli economisti sul fatto che i vincoli sui prezzi degli affitti riducano la qualità e la quantità delle unità abitative in affitto."

Il freno ai prezzi degli affitti fa male (Fonte: H.A.Z., aggiornato al 20.08.2019) [purtroppo parzialmente dietro paywall]

Qui due articoli più vecchi:

Costruzione errata del freno ai prezzi degli affitti - il concetto funziona solo per gli appartamenti di lusso (Fonte: rbb online, aggiornato al 21.11.2013)

La spirale dei prezzi nel mercato immobiliare rimane incontrollata (Fonte: WirtschaftsWoche online, aggiornato al 22.09.2015)