Frode? Comprare immobili a Maiorca

Comprare immobili a Maiorca non è un gioco da ragazzi, come dimostra l'ultimo esempio ...

El Aviso titolava nel febbraio 2020: "Il tempo delle vendite immobiliari poco chiare sta per finire". All'epoca, l'Associazione degli agenti immobiliari delle Baleari (API) insieme ad altre associazioni di categoria cercava di far pressione sul governo affinché venisse contenuta la proliferazione degli agenti immobiliari. Infatti, dalla sua liberalizzazione nel 2000, chiunque poteva definirsi agente immobiliare. Senza alcun controllo o requisiti.

La politica è rimasta inattiva. Anche se i fornitori seri del settore hanno ripetuto la richiesta alla politica anche nel gennaio 2021.

E nel dicembre 2021 c'è stata l'esplosione. Immagine: "Il bel Ferdinando e il suo sporco segreto". Nella Mallorca Zeitung si riporta che il presunto truffatore avrebbe derubato le sue vittime di almeno 2,2 milioni di euro, mentre altre pubblicazioni parlano di un importo a due cifre in milioni.

Cosa è successo?

Beh, se le notizie sono corrette, e con una conoscenza superficiale di alcune delle persone coinvolte posso immaginarlo, i compratori di immobili di lusso sono stati "fregati". Sono state visitate ville vuote. E al fortunato acquirente è stato spiegato che poteva (o doveva...) versare l'acconto direttamente all'agenzia immobiliare. Solo che in alcuni casi non c'era affatto interesse alla vendita da parte del proprietario... O c'era già un altro acquirente. In ogni caso, però, gli acconti, secondo l'accusa delle autorità, sono stati trattenuti dall'agenzia e presumibilmente utilizzati per auto sportive e vestiti di lusso.

Nell'agenzia immobiliare con due sedi (Puerto Portals e Port d'Andratx) in una posizione molto esclusiva, sembrava che ci fosse un'attività commerciale seria. Che probabilmente si svolgeva anche in parte. Oggi non lavora più nessuno lì.

Ufficio a Puerto Portals (Fonte: Mallorca Zeitung, 15.12.2021)

Facciamo un po' il punto su alcune questioni che si collocano tra l'esperienza di vita generale e la consulenza legale da dilettanti. Così non cadrai in trappola!

GUCCI e G-Class non sono segni di successo

Può darsi che il tuo interlocutore, che si appende come un cartellone pubblicitario di simboli di status, abbia solo un cattivo gusto. Ma è anche possibile che stia cercando di rappresentare qualcosa che non è.

Le persone veramente ricche che ho conosciuto non si sono mai vestite o decorate in modo appariscente. Accumuli di marchi visibili possono essere "in voga" tra i nuovi ricchi in Oriente e nell'Occidente lontano, ma in Europa centrale non lo sono affatto e dovrebbero persino essere percepiti come un segnale d'allerta.

Lo stesso vale per gli agenti immobiliari che arrivano in Ferrari o in G-Class AMG. A ciascuno il suo. Ma non mi è mai capitato con un agente di successo. Quindi: è una considerazione molto superficiale? SÌ. Ma anche gli stereotipi contengono sempre un fondo di verità.

L'avidità mangia il cervello

Non ci sono affari. E non prenderla sul personale, ma anche se ci fossero, nessuno te li offrirebbe. Perché è così?

"One-Shot" degli eredi

I figli aspettano che la nonna muoia finalmente. E poi la comunità degli eredi si riunisce per vendere l'argenteria di famiglia. Spesso devono farlo, perché i costi per il mantenimento oggi sono molto più alti rispetto ai tempi d'oro della creazione del patrimonio familiare. O anche perché l'imposta sulle successioni diventa esigibile.

Gli eredi sanno che possono vendere il loro patrimonio solo una volta. E naturalmente tutti hanno sentito da amici che hanno venduto a un prezzo incredibilmente buono. Senza considerare che gli amici potrebbero aver investito più soldi prima nella ristrutturazione della finca. O che non si trova su una strada principale ... O che non ci sono linee ad alta tensione che attraversano la proprietà ...

Quello che voglio dire è: quando si tratta di comprare immobili a Maiorca, anche dall'altra parte regna l'avidità. Tutti vogliono vedere il maggior denaro possibile, perché poi non ci sarà più nulla. Questo è l'eredità di famiglia. E quando l'argenteria è stata venduta, è andata. Punto. E la fantasia è spesso più grande della capacità del mercato.

Quando compri immobili a Maiorca sentirai anche frasi come

"Ogni erede vuole almeno 500.000 euro".

Questa è semplicemente una considerazione, diciamo, più emotiva di tutto, con la consapevolezza che sarà l'ultima volta che ci si può aspettare una doccia calda.

In aggiunta, le famiglie maiorchine di solito vivono in modo semplice. E sono molto unite. E apprezzano molto la terra e il suolo come investimento.

Anche i venditori sono avidi

Ogni venditore quando compra immobili a Maiorca cercherà di ottenere il massimo per la sua proprietà. È logico. Poiché qui negli ultimi decenni i prezzi sono aumentati quasi ininterrottamente e chiunque abbia sentito parlare di un altro che ha venduto la sua villa con un grande profitto, ogni venditore vuole prima di tutto fare il grande affare. Dichiarazioni da parte degli agenti come

A quel prezzo non può vendere, non fa un buon affare dopo il suo prezzo d'acquisto, le spese di acquisto e i costi di ristrutturazione

sono sincere. Hanno spesso funzionato negli ultimi decenni. E se il venditore non deve vendere, probabilmente non prenderà in considerazione la tua offerta seria, più bassa ma ragionevole per comprare immobili a Maiorca. Anche se è oggettivamente e sostanzialmente più vicina al reale valore di mercato rispetto al prezzo che ha richiesto.

Ho già visto molti immobili sull'isola che non si sono mossi per 5-10 anni. Perché il prezzo di vendita era troppo alto. In effetti, prima o poi la realtà recupera il prezzo gonfiato. O si trova il famoso "fesso".

perché proprio tu?

Allora dovresti chiederti, se qualcuno ti offre un presunto affare, perché proprio tu dovresti essere il fortunato.

Vivo qui e investo professionalmente in immobili. E naturalmente ricevo molte offerte immobiliari. Così tante che chiedo agli agenti di fornirmi almeno due o tre argomenti introduttivi sugli annunci che mi spieghino perché questo immobile dovrebbe essere così interessante. Spesso scopro che gli agenti stessi non lo sanno. Perché è così?

Gli agenti a Maiorca non hanno immobili in esclusiva. Ciò significa che "vince" l'agente che registra il più rapidamente un potenziale acquirente presso i proprietari. Questo è il processo con cui il venditore conferma che questo potenziale acquirente è ora bloccato per l'agente xy e in caso di vendita questo agente ha diritto alla commissione.

Sfortunatamente, questo processo significa che per l'agente non c'è realmente un motivo economico per occuparsi il più a lungo e nel modo più accurato possibile dell'immobile. Rischia solo di non ricevere mai una commissione perché un altro agente è stato più veloce.

Quindi devo semplicemente leggere ogni annuncio. E farmi un'idea. E usare Google Maps, se ho la fortuna di trovare l'indirizzo. Ma ogni volta che mi viene offerto un vero affare, ci sono semplicemente motivi per il prezzo basso! O un progetto di nuova costruzione che è guarnito con "Ocupas" (occupanti). O le vendite spesso esaltate delle banche. Ma attenzione, questi sono tutti temi in cui lo sconto di prezzo è giustificato. Perché liberarsi degli "Ocupas" è un percorso lungo e difficile. Per le persone private è un po' più semplice, per le aziende che investono professionalmente è estremamente complicato e lungo. E i prestiti bancari che vengono rivenduti non garantiscono affatto che tu diventi proprietario alla fine. Stai comprando un prestito. Che viene rimborsato. Allora sei praticamente una banca privata senza immobile. Oppure si svolge l'asta pubblica. Dove forse un altro interessato ti compra l'immobile dei tuoi sogni.

"cosa è disposto a pagare un terzo esterno"

Gli esperti sanno, sto parlando qui del valore di mercato. A differenza del metodo del valore di reddito, in cui ad esempio il valore di un immobile viene determinato in base ai redditi da affitto, il valore di mercato è un valore molto variabile. Perché qui entrano in gioco fattori morbidi. Se ad esempio il costruttore della nuova villa a Port d'Andratx è stato così astuto da arredare la sua nuova costruzione con mobili Missoni e la simpatica coppia di oligarchi russi lo trova totalmente "wow", allora il prezzo assurdo richiesto di 18 milioni di euro diventa improvvisamente il valore di mercato realistico. Anche se in un calcolo serio si potrebbe dire: 3 milioni di terreno + 3 milioni di costi di costruzione + 2 milioni di profitto per il costruttore danno solo 8. Ma il "terzo esterno" è venuto e ha messo 10 milioni in più. Per l'arredamento, che potrebbe aver costato 500.000 euro.

Maiorca come mercato dei venditori

Il semplice motivo principale per cui non ci sono affari: ci sono troppi interessati. E è estremamente improbabile che per un buon immobile ci sia casualmente solo un agente a conoscenza. E quel agente conosce casualmente solo te e vuole casualmente farti un favore. È probabilmente non impossibile, solo molto molto improbabile.

Le persone comprano case, in particolare immobili per le vacanze, in modo emotivo. Quando un immobile è ben fatto e pronto per essere abitato, non è mai un affare. Perché anche a un prezzo elevato in un mercato dei venditori è facilmente commercializzabile. Se ci sono affari, sono occasionalmente progetti per investitori che richiedono ampie ristrutturazioni. Ma anche qui i potenziali guadagni per l'investitore sono già stati in gran parte previsti nei prezzi di base. Quindi anche in un mercato così caldo c'è poco potenziale per fare un grande affare!

Quindi non lasciarti abbagliare quando Mr. "Gucci" arriva e ti offre il sogno di una casa a Portixol principalmente per 1 milione. Non esiste. E se poi chiede anche un acconto sul suo conto: allontanati e vai alla polizia.

Comprare immobili a Maiorca in sicurezza?

Comprare immobili a Maiorca o in generale le transazioni immobiliari in Spagna funzionano in modo diverso rispetto alla Germania. Tuttavia, il ruolo dell'agente è relativamente identico, poiché ora è ampiamente armonizzato dal diritto europeo.

Come trovare un agente?

Abbiamo già trattato l'argomento nel primo articolo. In breve: non è sbagliato puntare sui nomi noti. Ma: per favore, cerca su Google prima. Controlla su Google Maps, guarda su Facebook. Se non trovi nulla, allontanati. Se non trovi recensioni chiaramente positive e sufficienti, allontanati.

Inoltre, la commissione (cioè la provvigione dell'agente) è di solito già stata negoziata in anticipo con il proprietario, quindi hai solo un'influenza limitata su questo. E devi, presupponendo serietà, naturalmente anche trovare il tuo agente simpatico e credibile. Solo per favore: non chiedergli di un avvocato o di un ingegnere edile. Potresti avere la sfortuna di ricevere una raccomandazione di qualcuno che non guarda così da vicino.

Come trovare un avvocato?

Questa è una buona domanda! In generale, consiglierei di non prendere un avvocato che ti è stato raccomandato da un agente. Perché? Conosco innumerevoli agenti onesti e bravi. Ma purtroppo ci sono alcuni pochi casi in cui c'è un piccolo carosello tra agenti e avvocati, in cui gli avvocati non prendono così seriamente il loro incarico di controllo. Ricevono ripetutamente clienti dall'agente. E gli agenti sono persino coinvolti nelle aziende di costruzione.

Il compratore ignaro non riceverà mai la consulenza obiettiva e seria di cui ha bisogno. E così è già avvenuto qualche errore di acquisto. Trovo sia fondamentale non mescolare gli interessi delle parti coinvolte:

L'agente vuole assolutamente che l'affare vada in porto. Solo allora guadagna. Questo è il suo diritto, ma non lo rende il consulente più obiettivo, anche se si impegna. Dovresti compensare l'avvocato in modo che riceva sempre il suo denaro. Anche se l'affare non si concretizza. In modo che possa consigliarti in modo obiettivo. E non abbia un interesse personale affinché l'affare si realizzi.

In Spagna abbiamo un diritto simile, ma naturalmente diverso rispetto alla Germania. E nella regione autonoma (paragonabile a un Bundesland tedesco) delle Baleari ci sono naturalmente anche leggi locali o attuazioni del diritto nazionale in norme locali. Ciò include in particolare punti come la protezione della natura e dell'ambiente, quindi non solo una buona conoscenza del diritto immobiliare spagnolo è importante per il tuo avvocato. Ma anche una conoscenza molto buona delle consuetudini maiorchine.

All'inizio ho lavorato con avvocati tedeschi, perché per me era più facile linguisticamente. Ora lavoro con due studi legali maiorchini, perché ho l'impressione che le condizioni locali siano a volte meglio conosciute.

Ma onestamente sono "di parte", perché ora mia moglie lavora in uno studio legale assistendo i clienti tedeschi come giurista tedesca. Non voglio essere sospettato di utilizzare il consulente qui per pubblicità occulta. Pertanto non consiglio nessuno, ma vi consiglio: cercate su Google e chiedete ad amici che hanno già acquistato con successo. In ogni caso: cercate su Google ogni partner prima di decidere.

"Arras" o "promesa de compraventa"

Di solito il venditore vuole ancora trasferirsi. Oppure hai bisogno di tempo per organizzare un finanziamento. Allora verrà negoziato un contratto di opzione ("contrato de arras") o una promessa di acquisto ("promesa de compraventa") tra gli avvocati, che è sostanzialmente identico al contratto di acquisto successivamente autenticato. Il contratto di opzione non deve essere firmato davanti al notaio, bastano le firme di entrambe le parti. Questa è la principale differenza formale nell'acquisto di immobili a Maiorca rispetto alla Germania.

Di solito viene concordato un acconto del 10%. Dovrebbe essere così che il venditore si impegna a vendere a te. Oppure restituisce il 10% e UNA penale contrattuale di pari importo. Al contrario: se non acquisti, il venditore può trattenere il 10%. I 10% dovrebbero essere depositati su un conto fiduciario notarile. O presso uno studio legale super serio e ben consolidato. Ma MAI presso l'agente. MAI presso il venditore. Meglio non presso l'avvocato del venditore.

Spesso puoi anche negoziare che se il tuo finanziamento fallisce, ricevi indietro il 10%. Ma questo potrebbe anche spaventare il venditore, perché vede che la sua vendita non è così sicura come gli ha raccontato l'agente.

A differenza della Germania, il notaio ha un ruolo più esecutivo nell'acquisto di immobili a Maiorca. Legge anche il contratto di nuovo al momento dell'autenticazione, ma non si occupa affatto così a lungo come fanno i notai tedeschi. Per questo il suo onorario è anche molto più basso. Il lavoro effettivo spetta qui agli avvocati, l'onorario abituale è dello 0,5 - 1% della somma di acquisto.

Compiti dell'avvocato

Cosa deve controllare l'avvocato?

Un bel po'! La cosa più importante è innanzitutto che il proprietario sia davvero il proprietario. E che l'immobile che desideri sia registrato nel catasto. E precisamente con i corpi di costruzione effettivi e le superfici corrette. Leggere deviazioni sono normali, anche tra i vari registri.

Ho già parlato ampiamente delle costruzioni illegali nell'articolo precedente. Qui solo questo: se piccole cose sono illegali, si può vivere con esse. Ma se parti decisive della casa non sono legali e non possono essere legalizzate, stai lontano.

"Dopo otto anni è legale"

Non è proprio così. Dopo 8 anni scade la perseguibilità dell'illegalità. Ma non appena devi presentare una domanda di costruzione - e sia anche solo per intonacare la facciata - questa fallirà. Perché il tuo immobile non è legale. Quindi l'illegalità rimane. E sarà sempre più severamente perseguita. E potrebbe rendere il tuo immobile, se desideri rivenderlo, un invenduto.

E: se la tua casa brucia, puoi "solo" ricostruirla legalmente. Quindi non come era prima. Ma solo come è legale. Succede ogni giorno? No. Ma se succede a te, è proprio sfortunato.

Ci sono anche temi più complicati nell'acquisto di immobili a Maiorca, che sono spesso importanti solo a livello regionale. Ad esempio, la zona attorno alla catena montuosa della Tramuntana gode di una forte protezione. Ci sono la protezione della natura e la protezione dalle inondazioni.

Quindi ad esempio non puoi (più) costruire accanto a un letto di fiume. Il che è ragionevole, come ci hanno mostrato i maltempo. Ma se è l'unico posto legale per la piscina, potresti persino ottenere il permesso dal comune. Ma comunque la piscina sarebbe illegale. Questo lo sanno solo gli avvocati che si occupano di transazioni in tali aree.

Per gli appartamenti è molto importante controllare lo statuto della comunità dei proprietari ("Comunidad") e i verbali. E controllare se ci sono arretrati nei pagamenti. Lo stesso vale fondamentalmente anche per gli arretrati sui pagamenti dell'immobile stesso, ad esempio tasse.

A volte gli avvocati nell'acquisto di immobili a Maiorca negoziano in modo molto rigoroso, perché da un lato vogliono proteggere i vostri interessi. D'altra parte, forse vogliono anche dimostrare la loro importanza per voi. Nella fase in cui gli avvocati parlano, ti consiglio: rimani in contatto. Parla con l'agente. Parla con il tuo avvocato. Molte transazioni saltano prima della firma del contratto di opzione, perché o le posizioni si irrigidiscono tra gli avvocati o semplicemente un altro acquirente, spesso presentato da un altro agente, arriva e offre di più.

Quello che non voglio dire è: sii d'accordo con tutto. Ma se la proprietà è chiara. E il tuo immobile desiderato è idealmente legale, allora ci sono in realtà solo i punti di garanzia come veri punti di contesa.

Garanzia spesso senza valore

Le garanzie sono spesso valide solo da costruttori seri nell'acquisto di immobili a Maiorca. Perché di solito comprate da comunità di proprietari di investitori o da una società di progetto e avete poi indirizzi per la notifica della causa in Norvegia settentrionale ... E in tribunale viene utilizzato il tavolo dei costi di costruzione spagnoli per il confronto. Questo è di solito molto meno di quanto costi realmente riparare il difetto, in particolare in un immobile di lusso. E ancora più importante: molte cose che potrebbero essere costruite male o anche pianificate male sono ovviamente spazzatura. Ma non sono un difetto.

Di solito acquisto immobili non ristrutturati. In questo caso il venditore non vuole garantire nulla. A volte riusciamo a far sì che almeno dichiari di non conoscere difetti. O che la struttura sia in ordine. Ma onestamente, questo è secondario per gli immobili che acquistiamo.

Per te, che probabilmente desideri acquistare una nuova costruzione o un immobile recentemente ristrutturato, la qualità dell'esecuzione edilizia nell'acquisto di immobili a Maiorca è naturalmente un fattore decisivo.

A mio avviso, circa il 70% degli immobili sono stati costruiti o ristrutturati relativamente male. Questo è spesso visibile già dal "finish", cioè da come sono stati installati gli ultimi elementi, ad esempio piastrelle, armadi a muro e parti simili visibili della struttura. Più costosi e difficili da riparare sono però temi come: qualità delle finestre, qualità dell'installazione di riscaldamento e/o aria condizionata. Qui può avere senso chiedere al venditore di farti effettuare test con esperti in diverse occasioni, per esempio per verificare se il controllo tramite il sistema bus KNX funzioni effettivamente. E se la dimensione dell'impianto sia adeguata per estati calde e inverni freschi. Ci sono ingegneri specializzati per questo, il cui consiglio chiederei sicuramente almeno per un immobile di maggiori dimensioni. E: fai lo sforzo. Comprare immobili a Maiorca in modo sicuro richiede molto lavoro. Richiede tempo. Ma ne vale la pena!

In generale, vale il consiglio dell'articolo precedente: occhi aperti quando si compra immobili a Maiorca e coinvolgere esperti!

Voglio dire: meglio controllare, controllare, controllare. Piuttosto che sperare in seguito che eventuali garanzie siano effettivamente rivendicabili. E se hai davvero controllato a fondo, è meglio cercare di concludere la transazione con successo piuttosto che chiedere ai venditori garanzie "selvagge".

Ma questa è chiaramente una decisione che dovete prendere voi stessi. È difficile che qualcuno possa consigliare in modo obiettivo. Non accettate troppi compromessi, ma non siate nemmeno troppo testardi. Come sempre nella vita ;)

Buona fortuna nella vostra ulteriore e speriamo fruttuosa ricerca della vostra proprietà dei sogni!

Arnd