Gli stranieri non possono più acquistare a Maiorca?
Di Arnd
Acquisto di immobili per non residenti finito?
Gli stranieri non possono più acquistare a Maiorca? Nessuna proprietà, né una casa né un appartamento? Ammettiamolo, è un po' provocatorio. Ma se ci basiamo sull'ultima votazione del Parlamento di Maiorca, in futuro solo le persone che risiedono sull'isola da almeno 5 anni potranno acquistare immobili. La residenza qui viene chiamata residenza. E non significa che si debba essere spagnoli per comprare, significa fondamentalmente che si deve avere la propria residenza principale sull'isola.
E dell'UE?
Ci sono critici che sostengono che una tale regolamentazione non sia compatibile con il diritto europeo. Non credo che ci sia realmente un conflitto. Certo, prima di tutto il governo dovrebbe presentare una legge del genere al Parlamento. Questa dovrebbe poi essere esaminata e approvata. Ma finché i cittadini dell'UE di diversi paesi non vengono trattati in modo fondamentalmente diverso, si può presumere che non ci sia discriminazione. E dato che ogni cittadino dell'UE ha la libertà di stabilirsi come residente a Maiorca, questa restrizione, a mio avviso, è assolutamente possibile.
Se deve rimanere possibile che le aziende acquistino immobili, allora anche un'azienda europea straniera non dovrebbe essere trattata peggio di un'azienda europea nazionale. E in effetti non dovrebbe avere rilevanza se i soci, cioè i proprietari dell'azienda, siano nazionali o stranieri dell'UE. Questo porterebbe anche alla probabile prima strategia di elusione di una possibile legge. Oppure, in caso di una regolamentazione più severa con carattere discriminatorio, a una possibile violazione del diritto europeo.
Il Parlamento non ha funzione legislativa. Può solo votare su proposte di legge che di norma vengono presentate dalla coalizione di governo. In sostanza, è per lo più impotente. Tuttavia, è composto da deputati dei vari partiti e naturalmente ha un effetto di segnale sul governo, soprattutto considerando che le nuove elezioni sono a meno di sei mesi di distanza.
Su iniziativa del partito regionale di opposizione El Pi, è stata avviata la discussione in Parlamento. E a differenza dell'ultimo tentativo di luglio, in cui il Consiglio dell'Isola ha bloccato un'iniziativa simile del partito di sinistra Podemos in rara unità tra conservatori e governo di sinistra, questa volta è stata invece un successo.
Cosa significa tutto ciò?
In primo luogo, deve essere inteso come un mandato politico per i propri rappresentanti nel governo delle Baleari. I quali devono naturalmente coordinarsi con il governo centrale e altre istanze coinvolte. Ma a mio avviso, ora è una chiara manifestazione di volontà dei rappresentanti del popolo, che non possono ignorare completamente i propri compagni di partito. Soprattutto non prima delle elezioni.
_ fonte: Mallorca Zeitung online, seduta nel Parlamento delle Baleari (immagine d'archivio). CAIB_
Perché viene fatto?
C'è da tempo un grande problema con l'alloggio a prezzi accessibili per gli abitanti locali. Paragonabile a qualsiasi località molto richiesta, negli ultimi anni è diventato quasi impossibile trovare un appartamento in affitto a meno di 800 euro. Questo a un livello di reddito che è molto inferiore a quello di Monaco. Inoltre, è - come in molte parti d'Europa - praticamente impossibile per i lavoratori a reddito normale accumulare proprietà immobiliare attraverso il lavoro. Contro queste ingiustizie, la locazione turistica è stata drasticamente limitata negli ultimi anni. Poi sono state installate misure di freno ai canoni di affitto. Che in gran parte non hanno funzionato a livello europeo. E ora dovrebbe seguire questo tipo di fermo alle vendite come prossima misura inefficace...
Perché non funziona?
Relativamente semplice. Quando la domanda supera l'offerta, i prezzi aumentano. Ora, è effettivamente un'ideologia molto diffusa tra gli ideologi di sinistra e di destra, che si debba solo vietare abbastanza per non dover essere creativi.
Questo è già andato male negli esempi sopra citati di locazione turistica e freno ai canoni di affitto. Ma cosa c'è di così sbagliato nelle restrizioni alle vendite? Non porterebbe a una diminuzione dei prezzi?
Sì, effettivamente lo farebbe. Improvvisamente la domanda crollerebbe. Fino a quando gli investitori non raccoglierebbero gli immobili a prezzi convenienti. Probabilmente dietro strutture aziendali complesse. Con una società spagnola in prima linea. Se quindi il governo non riuscisse a prevenire efficacemente questo in un possibile progetto di legge, questo sarebbe il primo punto in cui una legge verrebbe semplicemente elusa o, come già detto, potrebbe non essere conforme al diritto europeo.
Queste ville, che sono state costruite principalmente nel sud-ovest o a Son Vida dagli anni '80, sono sempre state concepite come prodotti di lusso nel loro tempo. Non sono mai state parte del mercato immobiliare normale. Ma sono state sviluppate da maiorchini che possedevano vaste aree di terra come nuove zone residenziali. Un bel articolo è appena uscito sulla Mallorca Zeitung su Santa Ponça, in cui viene descritto come la famiglia Nigorra ha pianificato e costruito questo luogo. E oggi vediamo già la terza generazione di edifici sugli stessi terreni. Quindi viene semplicemente demolito. E ricostruito. È sostenibile? Non proprio. Limita il mercato degli affitti per i residenti? Sicuramente no.
C'è però anche un problema con l'alloggio a prezzi accessibili nelle città attraenti? Sì, è assolutamente vero. Anche a Palma i prezzi sono schizzati alle stelle. Ma è giusto dire che è un fenomeno che abbiamo visto in tutte le capitali d'Europa. E che è stato creato semplicemente attraverso la stampa sfrenata di denaro e la politica dei tassi d'interesse bassi.
Se vogliamo contrastare questo, a mio avviso, funzionerebbe solo riprogettando determinate aree o tipi di immobili nella loro utilizzazione. Questo potrebbe naturalmente includere anche un utilizzo esclusivo da parte dei residenti. E sospetto che, per essere legalmente sicuri, ci dovrebbe essere una protezione per l'esistente. Ma dovrebbe anche essere considerato se ai residenti dovrebbe continuare a essere permesso di affittare la propria proprietà utilizzata. Questo, a mio avviso, ha massicciamente promosso la locazione turistica illegale e in effetti non ha contribuito a rilassare il mercato immobiliare. E idealmente contrastiamo attraverso la nuova costruzione. Perché già dieci anni fa mancava alloggio. E il governo attuale non ha mantenuto le sue promesse elettorali di creare alloggio.
Maiorca non può permetterselo...
Le persone che avrebbero voluto acquistare a Maiorca affitterebbero. Quindi gli affitti continuerebbero a salire. Forse non nel segmento normale, ma almeno nel segmento di lusso. Altri clienti si sposterebbero in altre località. Perché Maiorca è fantastica. Ma se gli svantaggi del prodotto diventano eccessivi a causa di una regolamentazione eccessiva e non mirata, sempre più clienti si allontaneranno. Il pacchetto deve rimanere attraente.
Inoltre, vorrei anche menzionare il lato delle entrate. L'imposta di trasferimento immobiliare qui è attualmente tra l'8 e l'11,5%, e dall'anno prossimo probabilmente arriverà al 13% al massimo. Questo è, a mio avviso, la principale fonte di entrate delle Baleari. Ad ogni transazione immobiliare, il governo dell'isola apre ampiamente i cordoni della borsa. In un modo che ci risulta estraneo anche in Germania. Queste entrate diminuirebbero notevolmente. E anche le attività di costruzione, che ormai consistono principalmente in ristrutturazioni di immobili esistenti, si ridurrebbero. Con tutta la reazione a catena che ne seguirebbe.
Chi lo fa meglio?
Mi fa male dirlo. Ma onestamente, i tirolesi del Nord lo fanno meglio. Che si definiscono un po' ingannevolmente tirolesi. Hanno inventato una cosiddetta destinazione d'uso per seconde case, che ha solo relativamente poche case o appartamenti. E solo lì può vivere una persona che non ha la propria residenza principale. Ha funzionato? No, ha in realtà solo creato incertezze legali e la maggior parte dei tedeschi del sud si è comunque lanciata, se poteva permetterselo, nell'assurdità di possedere senza certezza legale. E il nordtirolese intraprendente ignora di solito i suoi vicini assenti per 11 mesi, perché sa che così si genera il reddito della regione. Ma come hanno fatto gli austriaci a risolvere il problema dell'alloggio a prezzi accessibili?
Hanno designato aree di costruzione create per persone e famiglie che lavorano nella regione. Lì i prezzi dei terreni sono accessibili e l'acquirente deve convivere con un vincolo d'uso per decenni. Ha risolto il problema? Sicuramente non completamente, ma è un buon concetto. Perché crea soluzioni per il futuro. E non semplicemente vieta.
Ma qual è la soluzione?
Per risolvere la crisi abitativa, c'è solo una risposta sensata: costruire! È così semplice che finora non è stato fatto in modo significativo. E questo si riflette in praticamente tutti i governi. Vengono promessi pacchetti di edilizia abitativa, viene annunciata edilizia sociale.
Questo alloggio dovrebbe essere destinato a scopi specifici. Non solo edilizia sociale, ma semplicemente buone aree residenziali, che, grazie al terreno e al suolo accessibili, siano accessibili anche per la costruzione di proprietà da parte dei residenti. Non solo per l'affitto.
Ma finché i governi rimarranno in un'inerzia ottusa, dovranno adottare misure populiste di cui tutti sanno che non raggiungeranno il loro obiettivo.