Les plafonds de loyer sont-ils antisociaux ?

L'idée est bonne

Les plafonds de loyer sont une idée bien intentionnée. Et il est, à mon avis, nécessaire que nous évitions la division menaçante de notre société. Cela aide particulièrement les personnes à revenus modestes et moyens à sortir du piège des coûts liés au logement.

Et maintenant, on pourrait également soutenir, pour de bonnes raisons, que "se loger" est tout aussi nécessaire que "se déplacer", et que l'État, en tant que collectivité, doit avoir au moins une fonction régulatrice. Éventuellement, il devrait même créer l'infrastructure si le marché ne fonctionne pas. Ou s'il échoue.

Le diable est dans les détails

Il existe de nombreuses approches, y compris dans le cas extrême de la "socialisation de la propriété", qui a récemment été mise en avant à Berlin par un référendum non contraignant pour le Sénat, visant à ramener l'État dans un rôle d'acteur. Ou moins extrême, mais fondamentalement tout aussi intrusif dans les droits de propriété, les différents plafonds de loyer que les Länder et États en Europe essaient actuellement.

Quelle est donc la cause de la pénurie de logements, principalement dans les centres urbains ? C'est simple, il y a plus de gens qui ont besoin d'un logement. Alors que des logements sont disponibles. Et pourquoi est-ce ainsi ?

• Arrivée de personnes des régions rurales et mouvements migratoires
• Évolutions démographiques (plus de ménages d'une seule personne, plus de petits ménages)
• Les navetteurs ont besoin de logements pour être au moins partiellement sur leur lieu de travail durant la semaine
• Dans les zones prisées, le marché du luxe retire des logements qui ne sont que rarement utilisés

En y regardant de plus près, la première tendance commence à changer depuis le Covid. Les gens retournent de plus en plus dans la ceinture périurbaine, où les prix des terrains ont explosé. Cela concerne principalement les familles à revenu plutôt élevé. L'évolution démographique et le phénomène des navetteurs apportent d'autres problèmes, car d'autres types et formes de logements sont recherchés. Petits appartements. Logements accessibles. Logements avec concierge. Logements avec espaces de travail sont des mots-clés qui reviennent souvent.

En même temps, les réglementations de construction se sont considérablement durcies au cours des dix dernières années et plus. Des règles de sécurité incendie excessives, une construction économe en énergie, etc., rendent la construction tout simplement plus coûteuse.

Et puis il y a eu l'inflation

Si l'on ajoute à cela l'explosion des coûts des matériaux dans la construction, nous sommes déjà dans une inflation massive que seul le panier statistique ne reflète pas. Opium pour le peuple.

Le rêve de la maison individuelle ? Pour la classe moyenne dans les zones urbaines, c'est un rêve qui s'est évanoui !

Nous avions autrefois des programmes dans lesquels des logements sociaux étaient construits par des investisseurs privés qui recevaient des prêts à taux réduit en échange d'un engagement de loyer à long terme pour les appartements subventionnés. Cela a bien fonctionné tant que le niveau des taux d'intérêt était plus élevé. Mais depuis que toutes les banques centrales du monde impriment de l'argent sans nécessité et achètent des papiers de mauvaise qualité, le capital, à la recherche d'un refuge sûr, a découvert l'argent béton.

Ainsi, les facteurs pour les immeubles d'habitation, que les experts désignent comme le rapport entre le loyer annuel d'un bâtiment et son prix d'achat, sont passés de 7-10 à 25-50. Les rendements, c'est-à-dire le profit sur le capital investi, ont diminué d'environ 8 % à environ 3 %. Certes, c'est mieux que des taux d'intérêt négatifs sur un compte bien garni. Mais fondamentalement — après les coûts de gestion et d'entretien, pour un propriétaire qui calcule sérieusement, ce n'est plus un bon investissement.

Quels concepts de plafonds de loyer fonctionnent ?

Il existe quelques mécanismes de plafonnement des loyers à l'échelle européenne que j'ai examinés. Et pour tous, il est très simple d'expliquer pourquoi ils ne peuvent pas seulement échouer. Mais atteignent l'effet inverse de leur objectif bien intentionné.

Loyers dépendant des revenus

L'idée peut-être la plus folle est venue — bien sûr — de Berlin. On avait d'abord essayé de lier le plafond de loyer à un certain pourcentage du revenu du locataire, afin que le loyer ne dépasse pas ce seuil. Bien pensé. Mais à quoi cela aurait-il logiquement conduit ? Les propriétaires n'auraient accepté que des locataires à revenus plus élevés pour leurs appartements. Et cela aurait été vraiment la conséquence la plus antisociale qu'un plafond de loyer pourrait avoir.

Les loyers sont fixés à un barème locatif

C'est probablement l'idée la plus juste en théorie qui puisse exister. Malheureusement, elle est très complexe en termes de collecte de données et de mise en œuvre. De nombreux pays, de nombreuses villes n'ont toujours pas de barème locatif. Et comme le diable est dans les détails et que les majorations statistiquement mesurables pour des équipements de meilleure qualité sont très faibles, cette forme conduit également à ce que le logement déjà rare ne soit ni développé ni rénové. Parce qu'il y a suffisamment de demande. Et que le prix est plafonné. Les seuls bénéficiaires sont les locataires d'appartements de luxe, dont les logements deviennent soudainement moins chers. Et c'est vraiment une conséquence antisociale d'une réglementation censée être sociale.

Les augmentations de loyer sont temporairement "suspendues"

Ce n'est pas vraiment nouveau. Parce que les augmentations de loyer dans toutes les législations locatives que je connais en Europe ne peuvent déjà être que minimes depuis des années. Ou justifiées par des rénovations plus importantes, selon le pays. En réalité, cela "protège" les anciens contrats. Ce qui n'aide ni ceux qui emménagent. Ni ceux qui, par exemple, souhaitent réduire leur espace de vie pour des raisons d'âge. Et constatent que le studio en location coûte plus cher que l'appartement de quatre pièces de leur ancien contrat. Mais fondamentalement, une bonne idée ? Pas vraiment. Cela ne crée pas de logements... Mais cela nuit au moins moins que les autres mesures.

Que fait le capital ?

Comme on dit si bien : l'eau trouve son chemin. Le capital aussi.

Imaginez nos politiciens comme un groupe de chasseurs amateurs qui courent dans la forêt avec des bâtons pour attraper un lapin.

Échec du plafond de loyer (Sources : mietercoach.de, fotolia.de, Auteur : bluedesign)

Rien que les discussions sur les expropriations et les plafonds de loyer ont conduit à reconsidérer des projets d'investissement. Ou à ce qu'au lieu d'un immeuble d'habitation normal, un immeuble de type "boarding" soit construit, qui n'est pas pris en compte par le plafond de loyer. Ou que seuls des locataires commerciaux soient acceptés par les propriétaires. Ou que finalement, des appartements de luxe soient construits et vendus. Au lieu de créer de véritables logements. Donc : peu importe quel plafond de loyer a été mis en œuvre. La création de logements abordables a toujours été réduite.

Donc : l'explosif social est là. Et cela ne va pas s'améliorer. Il est inacceptable que des millions de ménages en Allemagne doivent investir une trop grande partie de leur revenu dans le loyer. Il est également inacceptable qu'un achat ne soit plus envisageable pour ces ménages. Et il est inacceptable que l'épargne soit punie et la mauvaise gestion récompensée.

Que faire alors ?

La réponse simple est : construire. En fonction des besoins. De manière économique. Avec des incitations. Pour tous.

Nous devons alléger le fardeau des petits revenus. Ici, on argumente toujours que la charge fiscale des travailleurs à faible revenu est faible. Cela est théoriquement vrai. Mais on fait comme si les coûts des systèmes sociaux, qui sont légalement plafonnés à 40 % pour les employeurs et les employés, n'étaient pas des impôts. À quel point cela est antisocial ? Nous forçons précisément les petits et moyens revenus dans un système qui augmente leurs coûts de travail de 40 % et prétend ensuite qu'il serait social que la progression de l'impôt commence quelques milliers d'euros plus haut ? Alors que la charge fiscale réelle est de 40 points de pourcentage plus élevée ! Et les mieux rémunérés, comme les travailleurs indépendants ou les cadres, ainsi que tous les fonctionnaires, sont exonérés ou peuvent obtenir une exonération.

Absurde ! Ce fardeau doit être réparti plus largement. À mon avis, nous avons besoin d'une assurance citoyenne. Et je suis sûr que chaque personne à revenu élevé devrait s'y rallier par sens de la justice et logique. Et nous n'avons pas besoin de 40 caisses d'assurance maladie différentes, qui de toute façon sont presque nationalisées. Une seule suffit. Celle qui gère mieux. Qui ne gaspille pas d'argent en marketing. Et qui a une gestion unifiée.

Et avec l'air frais gagné pour les petits et moyens revenus, il faut permettre un développement de patrimoine pour cette couche sociale qui a fait la force de l'Allemagne et qui, espérons-le, la rendra à nouveau forte. La prévoyance privée, qui à la fin empêche des retraites trop faibles dans l'intérêt de tous, doit être encouragée. Et pourquoi les fonds immobiliers ou les coopératives immobilières ne devraient-ils pas être tout aussi éligibles à des subventions qu'une assurance-vie ? Si nous pouvons redistribuer le produit "location" sur plus d'épaules, alors construire redeviendra rentable. Et si les subventions affluent largement dans la société et qu'une large part de la population participe à la création de patrimoine, alors ce développement de patrimoine redeviendra socialement acceptable.

J'ai commencé une petite collection de liens sur le sujet, que j'ai trouvés lors de mes recherches : (dernière mise à jour : 12.10.2021)

Wikipedia (Source : wikipedia.org, mise à jour le 12.10.2021) :

"Un plafonnement des loyers (également appelé arrêt des loyers, gel des loyers ou frein à la hausse des loyers) est une fixation, généralement par l'État, des loyers par le biais de prix maximum légalement normés ou d'une interdiction ou d'une restriction des augmentations de loyer dans le cadre de contrats de location de logements.

En 2016, 14 des 36 pays de l'OCDE avaient une forme de plafonnement des loyers en vigueur, y compris quatre États aux États-Unis.

Le plafonnement des loyers est, avec le logement social ou le versement de subventions au logement, l'une des plusieurs mesures proposées pour la création de logements abordables.

Il existe un consensus scientifique parmi les économistes selon lequel les plafonnements des loyers réduisent la qualité et la quantité des unités de logement locatif."

Le plafonnement des loyers nuit (Source : H.A.Z., mise à jour : 20.08.2019) [malheureusement partiellement derrière un mur payant]

Voici deux articles plus anciens :

Construction défectueuse du plafonnement des loyers — Le concept ne fonctionne que pour les logements de luxe (Source : rbb en ligne, mise à jour : 21.11.2013)

La spirale des prix sur le marché du logement reste incontrôlée (Source : WirtschaftsWoche en ligne, mise à jour : 22.09.2015)