Série de conseils pour l'achat immobilier à Majorque

Pour que le plaisir ne se transforme pas en frustration !

Série de conseils pour un achat immobilier sécurisé à Majorque

Le guide ultime pour un achat immobilier réussi à Majorque : Vous souhaitez acheter une deuxième maison ou peut-être votre première à Majorque ? Un appartement au cœur de la dynamique et magnifique Palma ? Ou une finca à la campagne ? Je voudrais vous donner quelques conseils pour que votre achat soit réussi et sécurisé. Pour que le plaisir ne se transforme pas en frustration ! Cette partie traite de ce que vous devez prendre en compte lors de la visite de la propriété et de son évaluation. Dans le prochain article, nous examinerons quelques obstacles formels qui peuvent avoir une fin désastreuse.

Si la gestion de projet n'est pas parfaite et routinière ici, la frustration est programmée !

Bien sûr, il arrive parfois que des acheteurs soient arnaqués lors de l'achat immobilier à Majorque. Beaucoup achètent en effet de manière impulsive pendant leurs vacances. Ils ne se sont jamais vraiment penchés sur les emplacements, les méthodes de construction ou le marché. Et ils étaient trop euphorisés pour prendre l'achat aussi au sérieux que c'est nécessaire partout dans le monde. Ils disent que chez eux, cela ne leur serait pas arrivé. Cela est probablement vrai, mais ce n'est pas dû à l'endroit, mais à l'approche. Si vous ne voulez pas que votre envie d'acheter se transforme en frustration, vous devez prendre en compte certaines choses et vous donner quelques jours pour organiser les choses de manière réussie et sécurisée.

"le petit plus"

C'est un point relativement difficile à saisir lors de l'achat immobilier à Majorque. Il faut principalement le ressentir. Lors de la plupart des visites, je me demande à quel prix je pourrais louer. Et je vois les avantages et les inconvénients de l'objet. En général, je le trouve trop cher. Et je réfléchis. Ces visites prennent du temps. Parce que je cherche toujours des points qui pourraient être des obstacles ou qui me permettraient de faire une offre plus élevée.

Le "petit plus" - le "No13" à Portixol en première ligne de mer

Mais il y a ces objets. Dans lesquels je rentre et je sais : C'est ça. Et je ne peux même pas vous dire pourquoi ! Souvent, les plans doivent encore être réaménagés plus tard. Ou ils sont dans un état terrible. Mais je ne sais pas pourquoi : ça fonctionne. Et jusqu'à présent, je ne me suis jamais trompé. Faute d'une meilleure classification, j'appelle donc ce facteur "le petit plus" et je l'ai simplement inclus dans les fiches d'évaluation.

"Emplacement, emplacement et emplacement"

Je n'ai pas vraiment besoin d'expliquer cela davantage. Cela s'applique également en dehors de l'achat immobilier à Majorque. Juste deux remarques : Il y a souvent des micro-lieux qui sont particulièrement bons. Ou particulièrement mauvais. Je regarde toujours de près les quelques rues environnantes.

Je vérifie l'état des fenêtres des maisons environnantes. Comment sont les cours intérieures, les sonnettes semblent-elles bien entretenues ? Cela peut dévaluer un emplacement qui est en réalité bon.

Pas de labeur, pas de prix !

Visitez le soir. Ou le week-end. Et peut-être tôt le matin. Il y a des choses absurdes qui peuvent être très ennuyeuses. Comme le club qui n'ouvre que le week-end, que vous avez pris pour un ancien entrepôt romantique et délabré. Ou le quartier résidentiel huppé de Son Vida, où l'accès principal est quasiment bloqué lorsque les grandes écoles de Palma commencent ou finissent leurs cours. Pour quiconque n'a pas d'enfants à conduire à l'école, cela n'a aucune importance ! Pour les parents qui vivent ici, c'est un facteur de frustration élevé. Et oui, un achat réussi et sécurisé de votre propriété à Majorque demande un peu plus d'efforts.

Vues. Vues de rêve. Aperçus : Achat immobilier à Majorque

Regardez par chaque fenêtre. Penchez-vous à l'extérieur. Regardez autour de vous. Vous verrez alors s'il y a des bords de goutte. Ou des fissures. Ou des traces étranges sur le plâtre qui indiquent des problèmes. Mais surtout, vous verrez si ce que vous voyez vous plaît. Et la maison ne se compose pas seulement d'une fenêtre avec vue sur la mer. Un achat réussi se réalise lorsque vous pouvez être sûr à l'avance que votre propriété à Majorque vous plaît vraiment.

Remettez en question les plans lors de votre achat immobilier à Majorque ! Que verriez-vous depuis quel endroit, si ce mur là ou là n'était plus là ? Et comment cela vous plairait-il ? Ou où pourrait-on, par exemple, créer une belle et particulière vue grâce à des mesures de jardinage simples ? Un petit citronnier devant la fenêtre de la salle de bain rend chaque séjour là-bas un peu plus agréable ! Parce que c'est cela que vous et nous imaginons sous Majorque.

J'adore les vues ! Je n'ai jamais acheté une propriété à Majorque qui n'avait pas d'une manière ou d'une autre des vues enchanteuses. Et c'est pourquoi je peux aussi les louer en toute sécurité et avec succès. Pour que le plaisir ne se transforme pas en frustration !

L'emplacement est garanti, c'est sûr !

Ensuite, il y a ce qu'on appelle les attentes de localisation. J'ai entendu parler de nombreux quartiers plutôt notoires ici, qui seraient en forte croissance. C'est un achat sûr, d'autres sont super performants avec ça.

J'entends cela depuis dix ans. Et il ne s'est pas passé grand-chose. Faites vraiment attention.

"immobile"

Nous parlons ici d'immobilier, car ils sont immobiles dans la région. Ils devraient l'être en tout cas. Et vous ne pouvez pas changer cela. Nous revenons ici à l'emplacement. Mais aussi au sujet de la "propriété commune", en espagnol c'est la Comunidad. Cela fait désormais partie intégrante de l'immeuble à plusieurs appartements. Et comme c'est souvent le cas, il y a des copropriétaires de toutes sortes. Donc :

faites toujours vérifier les procès-verbaux. Demandez qui est le "Presidente", c'est le pauvre diable qui, en général, s'occupe gratuitement de toute la paperasse et essaie de récupérer les paiements manquants auprès des autres. Et nous en venons au point suivant : Tous les paiements sont-ils à jour ? Y a-t-il des choses particulières qui sont prévues ? De grandes rénovations ? Des transformations ? Et cela est-il encore pris en charge par le vendeur ? Cela nous amène au deuxième point, à savoir

"inchangeable"

Cela inclut par exemple des éléments de façade, une communauté peut être très rigide à ce sujet. Si vos voisins trouvent les magnifiques fenêtres en plastique blanc en arc de cercle belles, alors ils le pensent.

Hauteur sous plafond

Donc : Si avant une transformation la hauteur sous plafond vous semble basse, réfléchissez bien à si cela ne sera pas encore pire après votre transformation.

Certaines décennies avaient simplement de mauvaises hauteurs sous plafond. Et si vous souhaitez encore installer un chauffage au sol, cela prendra environ 10 cm. Et si le plafond n'est pas déjà suspendu, on voudra vous retirer au moins 30 cm pour cela. Parce que vous avez besoin de place pour la climatisation, qui peut encore manquer. Et tant le chauffage au sol que la climatisation ont du sens ! Nous avons ici un climat souvent très humide, où le plaisir d'un temps chaud peut rapidement se transformer en frustration. Parce que la chaleur peut devenir insupportable surtout en août.

Selon l'époque de construction des maisons, il existe quelques matériaux et méthodes de construction critiques :

Marés

Une pierre vraiment belle Marès, mais malheureusement, elle a plus les propriétés d'une éponge relativement stable. Sous Franco, des matériaux locaux devaient être utilisés, vous la rencontrerez donc encore beaucoup jusqu'au milieu des années 70. Et : J'ai déjà vu des promoteurs dans le segment de luxe qui avaient simplement demandé à leur équipe de construction d'Europe de l'Est de fermer le Marès avec des plaques de plâtre. Cela prend alors au moins au-delà de la période de garantie, jusqu'à ce que l'humidité pénètre et que l'acheteur réalise qu'il a acquis un bien de luxe nécessitant des rénovations à un prix totalement excessif.

Barrière horizontale

Il n'y a pas de fondation dans chaque bien. Et le fait qu'une isolation contre l'humidité ascendante ait été prescrite par la norme de construction n'est intervenu qu'au début des années 2000. Cependant, j'ai vu énormément de maisons où l'isolation (qui est vraiment très bon marché à construire) a tout simplement été oubliée. Mais demandez à un bon expert à ce sujet. Ou achetez au moins un appareil de mesure de surface comme celui en bas de l'image et vérifiez les murs. De l'intérieur. À bonne hauteur au-dessus du sol. Et encore plus haut. S'il y a des anomalies, faites appel à un professionnel à ce moment-là. Mais pas celui recommandé par l'agent immobilier, demandez à Google !

TFA Dostmann Humidcheck Contact, appareil de mesure d'humidité des matériaux environ 89€

Aluminosis ou Fiebre del hormigón

Principalement dans les années 60 à 80, des particules d'aluminium ont été ajoutées au béton. Je n'ai aucune idée pourquoi, si quelqu'un le sait, écrivez-le moi s'il vous plaît ! Et cela a malheureusement la propriété de développer ce constat de pathologie de construction, qui peut principalement réduire considérablement la résistance du matériau. En allemand, cela s'appelle Aluminose. Si cela vous intéresse, consultez ce site web qui l'explique assez bien. Et c'est super critique. Tout cela est en quelque sorte réparable. Mais très coûteux. Terrible pour les hauteurs sous plafond souvent déjà mauvaises de cette époque de construction.

En cas de soupçon de cette pathologie : Vérifiez !!! En cas de constat positif : Éloignez-vous ! Là, nous passons clairement du plaisir à la frustration ! Sauf si votre cœur est totalement attaché à cette maison. Et que vous pouvez et voulez vous permettre un comportement non économique : Faites évaluer la rénovation par un architecte et ajoutez par précaution 30 % de marge.

"légal" n'est pas égal lors de l'achat immobilier à Majorque

C'est, à mon avis, le sujet le plus difficile ! Dès que vous souhaitez vraiment beaucoup changer, nous sommes probablement dans une "Obra Mayor". C'est ce que les Espagnols appellent un "vrai chantier", où la structure ou le volume est également modifié. Et lors de la demande, le droit de la construction actuel s'applique. Et aujourd'hui, c'est plutôt restrictif par rapport à l'époque de construction de votre maison. Donc, vous feriez des modifications illégales. Souvent parce que de nombreux intervenants conseillent encore cela.

Tant qu'aucun volume n'est agrandi ou que cela n'est pas visible de l'extérieur, cela peut fonctionner. Mais si vous souhaitez vendre votre petit château de rêve, les acheteurs trouvent cela de moins en moins attrayant. Parce qu'ils veulent aussi acquérir leur propriété à Majorque sans frustration et en profiter avec plaisir. Autrefois, c'était "normal". Aujourd'hui, on démolit. Actuellement, plus de 50 maisons par an à Majorque. Faites-vous conseiller par un architecte qui n'est pas recommandé par le promoteur et non plus par votre agent immobilier.

"une piscine, ça passe toujours"

"On peut construire une piscine". Ou mieux encore : "Le réservoir d'eau peut être transformé, cela ne pose aucun problème". Ou : là-bas dans la forêt, vous pouvez mettre un garage. Partons du principe que plus que l'existant ne peut souvent pas être fait. Parce que votre vendeur a probablement déjà épuisé tout ce qui était possible. Ou même plus.

C'est exactement la même chose avec les caves. Les caves lors de l'achat immobilier à Majorque ne sont généralement pas illégales. Ou seulement partiellement. Mais en particulier leur utilisation comme chambre, salle de cinéma, salle de fitness, espace spa, etc. est souvent le cas dans les zones rurales. Et parfois aussi quelques fenêtres. Ou même le volume.

Maintenant, vous pouvez dire lors de l'achat : Je m'en fiche, si quelqu'un s'en rend compte, je peux m'en passer si nécessaire. Cela peut me frustrer. Mais ce n'est pas dramatique. Très bien ! Ce point peut être relativement inoffensif et se produit souvent. Mais si des pièces essentielles appartiennent à ces utilisations illégales, alors le potentiel de frustration augmente. Parce qu'une revente sûre et réussie peut au moins être compromise.

Ce qui est important pour vous et ce que vous ne pouvez pas changer, doit correspondre ! Les modifications que vous souhaitez apporter doivent absolument être vérifiées. Et l'existant aussi ! Tant sur le plan technique que légal.

Donc, dans le prochain article de cette petite série sur l'achat immobilier à Majorque, nous parlerons de la manière dont vous pouvez trouver votre propriété de rêve. Et plus tard, nous aborderons un peu plus le processus d'achat et très superficiellement les conséquences fiscales possibles. Je chercherai alors des auteurs invités, car même en Espagne, tout le monde ne peut pas conseiller dans chaque domaine professionnel. Et je ne suis ni ingénieur en bâtiment, ni avocat, ni conseiller fiscal. Ce ne sont que quelques expériences pratiques que je souhaite partager avec vous.

J'espère que cela a été suffisamment informatif et j'attends vos retours avec impatience ! Questions et critiques sont les bienvenues dans le champ des commentaires ci-dessous !

Arnd