Fraude ? Acheter une propriété à Majorque

Acheter un bien immobilier à Majorque n'est pas une mince affaire, comme le montre encore une fois le dernier exemple...

El Aviso titrait en février 2020 : "L'époque des ventes immobilières douteuses est bientôt révolue". À l'époque, l'Association des agents immobiliers des Baléares (API) tentait, avec d'autres associations professionnelles, de convaincre le gouvernement de réguler la prolifération des agents immobiliers. En effet, depuis sa libéralisation en 2000, n'importe qui pouvait se prétendre agent immobilier, sans vérification ni conditions préalables.

La politique est restée inactive. Bien que les acteurs sérieux du secteur aient, entre autres, réitéré leur demande à la politique en janvier 2021.

Et en décembre 2021, il y a eu le grand scandale. Image : "Le beau Ferdinand et son sale secret". Dans la Mallorca Zeitung, il est rapporté que le présumé escroc aurait dépouillé ses victimes d'au moins 2,2 millions d'euros, d'autres publications évoquent un montant à deux chiffres en millions.

Que s'est-il passé ?

Eh bien, si l'on en croit les médias, et avec une connaissance superficielle de certaines des personnes impliquées, je peux tout à fait imaginer que des acheteurs de biens immobiliers de luxe ont été "escroqués". Des villas vides ont été visitées. Et l'heureux acheteur a été informé qu'il pouvait (ou devait...) verser l'acompte directement au bureau de l'agent immobilier. Sauf qu'il n'y avait apparemment dans certains cas aucun intérêt à vendre de la part du propriétaire... Ou déjà un autre acheteur. Dans tous les cas, les acomptes, selon l'accusation des autorités, ont été retenus par le bureau de l'agent immobilier et présumément utilisés pour des voitures de sport et des vêtements de luxe.

Dans le bureau de l'agent immobilier avec deux emplacements (Puerto Portals et Port d'Andratx) dans un cadre très prestigieux, tout semblait indiquer un fonctionnement commercial sérieux. Qui a probablement eu lieu en partie. Aujourd'hui, plus personne n'y travaille.

Bureau à Puerto Portals (Source : Mallorca Zeitung, 15.12.2021)

Passons en revue quelques points qui se situent entre l'expérience de vie générale et le conseil juridique amateur. Pour que tu ne tombes pas dans le piège de l'escroquerie !

GUCCI et G-Klasse ne sont pas des signes de succès

Il se peut que ton interlocuteur, qui se couvre de symboles de statut comme un panneau publicitaire, ait simplement un mauvais goût. Mais il est également possible qu'il essaie de donner une image de lui-même qui n'est pas la sienne.

Les personnes vraiment riches que j'ai rencontrées n'étaient jamais habillées ou ornées de manière ostentatoire. Les accumulations de marques visibles peuvent être "à la mode" parmi les nouveaux riches du Proche et du Lointain Orient, mais en Europe centrale, ce n'est pas vraiment le cas et cela devrait même être perçu comme un signal d'alarme.

Il en va de même pour les agents immobiliers qui arrivent en Ferrari ou en AMG G-Klasse. Chacun est libre de le faire. Mais cela ne m'est jamais arrivé avec un agent immobilier vraiment prospère. Alors : est-ce une observation très superficielle ? OUI. Mais même les clichés contiennent toujours une part de vérité.

La cupidité ronge l'esprit

Il n'y a pas de bonnes affaires. Et ne le prends pas personnellement, mais même s'il y en avait, personne ne te les proposerait. Pourquoi ?

"One-Shot" des héritiers

Les enfants attendent que grand-mère meure enfin. Et ensuite, la communauté des héritiers intervient pour vendre l'argenterie de la famille. Souvent, ils doivent le faire, car les coûts d'entretien sont aujourd'hui beaucoup plus élevés qu'à l'époque dorée de la création de la propriété familiale. Ou parce que les droits de succession deviennent exigibles.

Les héritiers savent qu'ils ne peuvent vendre leur héritage qu'une seule fois. Et ils ont bien sûr tous entendu de leurs amis qu'ils avaient vendu à un prix incroyablement bon. Sans tenir compte du fait que les amis ont peut-être investi plus d'argent dans la rénovation de la finca. Ou qu'elle ne se trouve pas sur une artère principale... Ou qu'il n'y a pas de ligne haute tension traversant la propriété...

Ce que je veux dire : Lors de l'achat immobilier à Majorque, la cupidité règne également du côté des vendeurs. Chacun veut voir le plus d'argent possible, car il n'y en aura plus après. C'est l'héritage familial. Et une fois que l'argenterie est vendue, elle est partie. Point. Fin. Et là, l'imagination est souvent plus grande que la capacité du marché.

Lors de l'achat immobilier à Majorque, vous entendrez également des phrases comme

"Chaque héritier veut au moins 500 000 euros".

C'est simplement une vision disons plus émotionnelle de l'ensemble, avec la prise de conscience que ce sera la dernière fois qu'une douche chaude est à espérer.

De plus, les familles majorquines vivent généralement de manière terre-à-terre. Et sont très soudées. Et elles apprécient beaucoup la terre et les biens en tant qu'investissement.

Les vendeurs sont aussi cupides

Chaque vendeur lors de l'achat immobilier à Majorque essaiera d'obtenir le maximum pour sa propriété. C'est logique. Étant donné que cela a presque constamment augmenté ces dernières décennies et que chaque imbécile a au moins entendu parler d'un autre imbécile qui a vendu sa villa avec beaucoup de profit, chaque vendeur veut d'abord réaliser une grosse vente. Des déclarations d'agents immobiliers comme

À ce prix, il ne peut pas vendre, car il ne fera pas un bon profit après son prix d'achat, les frais d'achat et les coûts de rénovation

sont prises au sérieux. Cela a souvent fonctionné au cours des dernières décennies. Et si le vendeur n'est pas contraint de vendre, il ne prendra probablement pas en compte votre offre sérieuse, mais plus basse, qui est pourtant appropriée pour l'achat immobilier à Majorque. Même si elle est objectivement et substantiellement plus proche de la valeur marchande réelle que le prix qu'il a fixé.

J'ai déjà vu de nombreux biens sur l'île qui n'ont pas été vendus pendant 5 à 10 ans. Parce que le prix de vente était beaucoup trop élevé. En réalité, la réalité finit par rattraper le prix excessif. Ou le fameux "imbécile" se présente.

Pourquoi toi en particulier ?

Alors, tu devrais te demander, si quelqu'un te propose une prétendue bonne affaire, pourquoi ce serait toi le chanceux.

Je vis ici et j'investis professionnellement dans l'immobilier. Et je reçois naturellement de nombreuses offres immobilières. Tant de, que je demande aux agents de me donner au moins deux ou trois arguments dans les exposés pour m'expliquer ce qui rend cet objet si intéressant. Souvent, je constate que les agents eux-mêmes ne le savent pas. Pourquoi ?

Les agents à Majorque n'ont pas d'objets exclusifs. Cela signifie que "gagne" l'agent qui enregistre le plus rapidement un acheteur potentiel auprès des propriétaires. C'est ainsi que se nomme le processus par lequel le vendeur confirme que cet acheteur potentiel est maintenant bloqué pour l'agent immobilier xy et qu'en cas de vente, cet agent a droit à la commission.

Malheureusement, ce processus signifie qu'il n'y a en réalité aucune raison économique pour l'agent de s'occuper le plus longtemps et le plus précisément possible de l'objet. Il risque alors de ne jamais recevoir de commission, car un autre agent a été plus rapide.

Donc, je dois simplement lire chaque exposé. Et me faire une idée. Et utiliser Google Maps, si j'ai la chance de trouver l'adresse. Mais chaque fois que je reçois une vraie bonne affaire, il y a tout simplement des raisons pour le prix bas ! Soit un projet de construction qui est garni de "Ocupas" (squatteurs). Soit les ventes souvent mises en avant des banques. Mais attention, ce sont tous des sujets pour lesquels la réduction de prix est justifiée. Car se débarrasser des "Ocupas" est un chemin long et semé d'embûches. Pour les particuliers, c'est un peu plus simple, mais pour les entreprises qui investissent professionnellement, c'est extrêmement compliqué et long. Et les prêts bancaires qui sont revendus ne garantissent en rien que vous deviendrez propriétaire à la fin. Vous achetez un prêt. Qui soit est remboursé. Dans ce cas, vous êtes en quelque sorte une banque privée sans bien immobilier. Soit il y a une vente aux enchères publique. Où un autre acheteur pourrait vous acheter votre bien souhaité.

"ce qu'un tiers extérieur est prêt à payer"

Les professionnels savent, je parle ici de la valeur de marché. Contrairement à la méthode de valeur de rendement, où la valeur d'un bien est déterminée par exemple par les revenus locatifs, la valeur de marché est une valeur très variable. Car ici interviennent des facteurs subjectifs. Par exemple, si le promoteur de la nouvelle villa à Port d'Andratx a eu l'idée de meubler sa nouvelle construction avec des meubles Missoni et que le charmant couple d'oligarques russes trouve cela totalement "wow", alors le prix demandé absurde de 18 millions d'euros devient soudainement la valeur de marché réaliste. Même si, dans un calcul sérieux, on pourrait dire : 3 millions pour le terrain + 3 millions pour les coûts de construction + 2 millions de profit pour le promoteur ne font que 8. Mais le "tiers extérieur" est venu et a mis 10 millions de plus. Pour le mobilier qui a peut-être coûté 500 000 euros.

Majorque en tant que marché vendeur

La principale raison pour laquelle il n'y a pas de bonnes affaires : il y a trop d'acheteurs potentiels. Et il est extrêmement improbable qu'un bon bien soit connu par un seul agent. Et cet agent connaît par hasard seulement toi et veut par hasard te faire du bien. Ce n'est probablement pas impossible, juste très très improbable.

Les gens achètent des maisons, en particulier des biens de vacances, de manière émotionnelle. Si un bien est bien fait et prêt à être habité, ce n'est jamais une bonne affaire. Car même à un prix élevé, il est facilement commercialisable dans un marché vendeur. S'il y a des bonnes affaires, ce sont parfois des projets pour investisseurs nécessitant des rénovations importantes. Mais même ici, les prix de base incluent généralement déjà les bénéfices potentiels pour l'investisseur. Donc, même dans un marché aussi chaud, il y a peu de potentiel pour réaliser un gros profit !

Alors ne vous laissez pas éblouir lorsque M. "Gucci" arrive et vous propose le rêve d'une maison à Portixol principalement pour 1 million. Cela n'existe pas. Et s'il demande ensuite un acompte sur son compte : éloignez-vous et allez à la police.

Acheter un bien immobilier à Majorque en toute sécurité ?

Acheter un bien immobilier à Majorque ou des transactions immobilières en Espagne en général fonctionnent différemment qu'en Allemagne. Cependant, le rôle de l'agent immobilier est relativement identique, car cela a été largement harmonisé par le droit européen.

Comment trouver un agent immobilier ?

Nous avons déjà abordé ce sujet dans la première partie. En bref : il n'est pas mauvais de se fier à des noms connus. Mais : s'il vous plaît, faites une recherche préalable sur Google. Regardez sur Google Maps, consultez Facebook. Si vous ne trouvez rien, éloignez-vous. Si vous ne trouvez pas d'avis majoritairement positifs et suffisamment nombreux, éloignez-vous.

Sinon, la commission (c'est-à-dire la commission de l'agent immobilier) est généralement négociée à l'avance avec le propriétaire, vous avez donc une influence limitée là-dessus. Et vous devez, en supposant la sérieux, également trouver votre agent sympathique et crédible. Mais s'il vous plaît : ne lui demandez pas de vous recommander un avocat ou un ingénieur en bâtiment. Vous pourriez avoir la malchance que quelqu'un soit recommandé ici qui ne regarde pas de si près.

Comment trouver un avocat ?

C'est une bonne question ! Je recommanderais fondamentalement de ne pas prendre un avocat que vous a recommandé un agent immobilier. Pourquoi ? Je connais d'innombrables agents immobiliers honnêtes et compétents. Mais malheureusement, quelques cas où un petit carrousel entre agents et avocats se produit, dans lequel les avocats ne prennent pas leur mission de vérification très au sérieux. Pour cela, ils reçoivent sans cesse des clients de l'agent immobilier. Et les agents immobiliers sont même parfois impliqués dans les sociétés de promotion.

Ainsi, l'acheteur sans connaissance n'obtiendra jamais le conseil objectif et sérieux dont il a besoin. Et ainsi, quelques achats erronés ont déjà eu lieu. Je trouve fondamentalement judicieux de ne pas mélanger les différents intérêts des parties impliquées :

L'agent immobilier veut absolument que l'affaire se concrétise. C'est seulement alors qu'il obtient son argent. C'est son droit, mais cela ne fait pas de lui le conseiller le plus objectif, même s'il s'efforce de l'être. Vous devriez rémunérer l'avocat de manière à ce qu'il reçoive toujours son argent. Même si la vente ne se concrétise pas. Afin qu'il puisse vous conseiller objectivement. Et qu'il n'ait pas d'intérêt personnel à ce que l'affaire se fasse.

Nous avons en Espagne un droit similaire, mais bien sûr différent de celui de l'Allemagne. Et dans la région autonome (comparable à un Land allemand) des Baléares, il existe également des lois régionales ou des adaptations du droit national dans des normes régionales. Cela inclut notamment des points tels que la protection de la nature et de l'environnement, de sorte qu'une bonne connaissance du droit immobilier espagnol est importante pour votre avocat. Mais aussi une très bonne connaissance des pratiques majorquines.

Au début, j'ai travaillé avec des avocats allemands, car c'était plus facile pour moi sur le plan linguistique. Maintenant, je travaille avec deux cabinets majorquins, car j'ai l'impression que les réalités locales y sont parfois mieux connues.

Je suis cependant honnêtement "biaisé", car maintenant ma femme travaille dans un cabinet où elle s'occupe des clients allemands en tant que juriste allemande. Je ne veux pas être soupçonné d'utiliser ce conseiller pour de la publicité déguisée. C'est pourquoi je ne recommande personne ici, mais je vous conseille : faites des recherches sur Google et demandez à des amis qui ont déjà acheté avec succès. Dans tous les cas : recherchez chaque partenaire avant de prendre une décision.

"Arras" ou "promesa de compraventa"

La plupart du temps, le vendeur souhaite encore déménager. Ou vous avez besoin de temps pour mettre en place un financement. Un contrat d'option ("contrato de arras") ou une promesse d'achat ("promesa de compraventa") est alors négocié entre les avocats, qui est largement identique au contrat de vente qui sera ensuite notarié. Le contrat d'option n'a pas besoin d'être signé devant notaire, les signatures des deux parties suffisent. C'est la principale différence formelle lors de l'achat immobilier à Majorque par rapport à l'Allemagne.

En général, un acompte de 10 % est convenu. Il devrait en être ainsi que le vendeur s'engage à te vendre. Ou il rembourse les 10 % et une pénalité contractuelle de même montant. Inversement : si tu n'achètes pas, le vendeur peut garder les 10 %. Les 10 % devraient être déposés sur un compte séquestre notarial. Ou dans un cabinet d'avocats très sérieux et bien établi. Mais JAMAIS chez l'agent immobilier. JAMAIS chez le vendeur. Mieux encore, pas chez l'avocat du vendeur.

Tu peux souvent négocier aussi que si ton financement échoue, tu récupères les 10 %. Cela peut cependant aussi effrayer le vendeur, car il voit que sa vente n'est peut-être pas aussi sûre que l'agent immobilier le lui a dit auparavant.

Contrairement à l'Allemagne, le notaire a un rôle plus exécutif lors de l'achat immobilier à Majorque. Il lit également le contrat à nouveau lors de la notarisation, mais ne s'y attarde pas autant que le font les notaires allemands. Pour cela, ses honoraires sont également beaucoup plus bas. Le véritable travail revient ici aux avocats, les honoraires habituels se situent entre 0,5 et 1 % du montant d'achat.

Tâches de l'avocat

Que doit vérifier l'avocat ?

Beaucoup de choses ! La chose la plus importante est d'abord que le propriétaire est bien le propriétaire. Et que ton bien souhaité est également inscrit au registre foncier. Et ce, avec les constructions réelles et les bonnes surfaces. De légères divergences sont normales, même entre les différents registres.

J'ai déjà longuement abordé les constructions illégales lors de l'achat immobilier à Majorque dans la première partie. Ici, juste un mot : si des petites choses sont illégales, on peut peut-être vivre avec. Mais si des parties essentielles de la maison ne sont pas légales et ne peuvent pas être régularisées, éloigne-toi.

"Après huit ans, c'est légal"

Ce n'est pas tout à fait vrai. Après 8 ans, la poursuite de l'illégalité se prescrit. Mais dès que tu dois déposer une demande de construction - même si c'est juste pour enduire la façade - celle-ci échouera. Parce que ton bien n'est pas légal. Donc, l'illégalité demeure. Et elle est de plus en plus sévèrement poursuivie. Et cela peut rendre ta propriété, si tu souhaites la revendre, invendable.

Et : si ta maison brûle, tu peux "juste" la reconstruire légalement. Donc pas comme elle était peut-être. Mais seulement comme elle est légale. Cela arrive-t-il tous les jours ? Non. Mais si cela t'arrive, c'est vraiment malheureux.

Il y a encore des sujets plus compliqués lors de l'achat immobilier à Majorque qui sont souvent seulement importants au niveau régional. Par exemple, la zone autour de la chaîne de montagnes de la Tramuntana bénéficie d'une très forte protection. Il y a la protection de la nature et la protection contre les inondations.

Donc, par exemple, tu ne peux pas (plus) construire à côté d'un lit de rivière. Ce qui est tout à fait raisonnable, comme nous l'ont montré les intempéries. Mais si c'est le seul endroit légal pour la piscine, tu pourrais même obtenir l'autorisation de la municipalité. Mais la piscine serait alors illégale. Cela, seuls les avocats qui s'occupent de transactions dans de telles zones le savent.

Pour les appartements en copropriété, il est très important de vérifier les statuts de la communauté de propriétaires ("Comunidad") et les procès-verbaux. Et de vérifier s'il y a des arriérés de paiement. Il en va de même pour les arriérés de paiement concernant le bien lui-même, par exemple les impôts.

Parfois, les avocats négocient très fermement lors de l'achat immobilier à Majorque, car ils souhaitent d'une part protéger vos intérêts. D'autre part, ils veulent peut-être aussi montrer leur importance pour vous. À l'étape où les avocats parlent, je te recommande : reste impliqué. Parle avec l'agent immobilier. Parle avec ton avocat. De nombreuses transactions échouent avant la signature du contrat d'option, car les positions se durcissent entre les avocats ou tout simplement un autre acheteur, souvent présenté par un autre agent, arrive et propose un prix plus élevé.

Ce que je ne veux pas dire : soyez d'accord avec tout. Mais si la propriété est claire. Et que ton bien souhaité est idéalement légal, alors il n'y a en réalité comme point de litige que les garanties.

Les garanties souvent sans valeur

Les garanties ne sont souvent valables que de la part de promoteurs sérieux lors de l'achat immobilier à Majorque. Car la plupart du temps, vous achetez auprès de communautés de propriétaires d'investisseurs ou d'une société de projet et avez ensuite des adresses de livraison pour les plaintes en Norvège du Nord... Et devant le tribunal, le tableau des coûts de construction espagnols est utilisé pour comparaison. Cela est généralement beaucoup moins que ce qu'il en coûte réellement pour remédier au défaut, en particulier dans une propriété de luxe. Et encore plus important : de nombreuses choses qui peuvent être mal construites ou mal planifiées sont manifestement de la mauvaise qualité. Mais ce n'est pas un défaut.

J'achète généralement des biens non rénovés. Le vendeur ne veut rien garantir. Parfois, nous parvenons à ce qu'il déclare au moins qu'il ne connaît pas de défauts. Ou que la structure est en bon état. Mais honnêtement, c'est secondaire pour les biens que nous achetons.

Pour toi, qui souhaites probablement acheter une nouvelle construction ou un bien récemment rénové, la qualité de la mise en œuvre lors de l'achat immobilier à Majorque est bien sûr un facteur décisif.

À mon avis, environ 70 % des biens sont relativement mal construits ou rénovés. On le voit souvent déjà à la "finition", c'est-à-dire à la manière dont les derniers éléments ont été intégrés, par exemple les carrelages, les placards encastrés et d'autres parties visibles de la construction. Plus coûteux et plus difficile à réparer sont des sujets comme : la qualité des fenêtres, la qualité de l'installation de chauffage et/ou de climatisation. Il peut être judicieux de demander au vendeur de te permettre de faire des tests avec des professionnels à différents moments, pour déterminer par exemple si le contrôle via le système de bus KNX fonctionne réellement. Et si la dimensionnement de l'installation est suffisante pour les étés chauds et les hivers frais. Pour cela, il existe des ingénieurs spécialisés dont je demanderais absolument l'avis, surtout pour un bien de grande taille. Et : fais l'effort. Acheter un bien immobilier à Majorque de manière sécurisée demande beaucoup de travail. Cela prend du temps. Mais cela en vaut la peine !

En général, le conseil du premier volet s'applique : restez vigilant lors de l'achat immobilier à Majorque et faites appel à des professionnels !

Je veux dire par là : mieux vaut vérifier, vérifier, vérifier. Que d'espérer ensuite que des garanties puissent être mises en œuvre avec succès. Et si vous avez vraiment vérifié en profondeur, il vaut mieux se concentrer sur la conclusion réussie de la transaction que de demander aux vendeurs des garanties "sauvages".

Mais c'est clairement une décision que vous devez prendre vous-même. Il est également difficile de trouver quelqu'un pour vous conseiller objectivement. Ne faites pas trop de compromis, mais ne soyez pas non plus trop têtu. Comme toujours dans la vie ;)

Amusez-vous bien dans votre recherche de votre bien immobilier de rêve, et j'espère qu'elle sera couronnée de succès !

Arnd