¿Son antisociales los controles de alquiler?

La idea es buena

Los controles de alquiler son una idea bienintencionada. Y en mi opinión, también es necesario que evitemos la amenazante división de nuestra sociedad. Y especialmente ayudar a las rentas bajas y medias a salir de la trampa de costes de la "vivienda".

Y ahora se podría — también con buenas razones — defender la convicción de que "la vivienda", al igual que "el transporte", es una necesidad para la que el Estado como comunidad debe tener al menos una función reguladora. En caso necesario, incluso tendría que crear la infraestructura cuando el mercado no funciona. O simplemente falla.

El diablo está en los detalles

Existen muchos enfoques, incluido en casos extremos la "socialización de la propiedad", que recientemente se acercó más a la realidad en Berlín a través de un referéndum no vinculante, para devolver al Estado un papel más activo. O menos extremo, pero en el fondo una intervención igual en los derechos de propiedad, los diversos controles de alquiler que países y estados de Europa están intentando actualmente.

¿Dónde está exactamente la causa de la escasez de vivienda, principalmente en las aglomeraciones urbanas? Exacto — más personas necesitan un piso del que hay disponible. ¿Y por qué es así?

• Migración desde regiones rurales y movimientos de población
• Desarrollos demográficos (más hogares unipersonales, más microhogares)
• Los trabajadores semanales necesitan vivienda para estar al menos parcialmente presentes en su lugar de trabajo durante la semana
• En ubicaciones populares, el mercado de lujo absorbe viviendas que solo se usan raramente

Mirando más de cerca, la primera tendencia ha empezado a revertirse desde el Covid. La gente vuelve a mudarse a las afueras, y los precios del suelo allí se han disparado. Sin embargo, esto se aplica principalmente a familias con ingresos más altos. El desarrollo demográfico y el trabajo semanal traen otros problemas — se buscan otros tipos y formas de vivienda. Microapartamentos. Vivienda sin barreras. Vivienda con conserjería. Vivienda con espacios de trabajo son palabras clave que se mencionan frecuentemente.

Al mismo tiempo, las normativas de construcción se han endurecido enormemente en los últimos diez o más años. Normas de protección contra incendios desbordantes, construcción eficiente energéticamente, etc. simplemente encarecen la construcción.

Y luego estaba la inflación

Si añadimos ahora los costes de materiales de construcción que han subido explosivamente, hace tiempo que hemos llegado a una inflación masiva que solo la cesta estadística de la compra no refleja. Opio para el pueblo.

¿El sueño de la vivienda propia? ¡Para la clase media en zonas urbanas, ese sueño terminó hace mucho!

Antes teníamos programas en los que viviendas socialmente subvencionadas eran construidas por inversores privados que recibían préstamos a bajo interés a cambio de un control de alquileres a largo plazo en los pisos subvencionados. Eso funcionó bien mientras el nivel general de tipos de interés era más alto. Pero desde que todos los bancos centrales del mundo imprimen dinero sin vergüenza y compran bonos basura, el capital — oh sorpresa — ha descubierto el hormigón como refugio seguro.

Como resultado, los multiplicadores de edificios de apartamentos — lo que los expertos llaman el factor entre el alquiler frío anual de un edificio y su precio de compra — subieron de 7-10 a 25-50. Los rendimientos, es decir, el beneficio sobre el capital invertido, cayeron correspondientemente de alrededor del 8% a alrededor del 3%. Claro, mejor que intereses negativos en una cuenta rebosante. Pero fundamentalmente — después de costes de gestión y mantenimiento para cualquier arrendador serio — ya no es un negocio viable.

¿Qué conceptos de control de alquileres funcionan?

En toda Europa hay algunos mecanismos de control de alquileres que he examinado. Y para todos ellos es muy fácil explicar por qué no solo deben fracasar — sino que logran lo contrario de sus objetivos bienintencionados.

Alquileres basados en ingresos

Quizás la idea más loca vino — naturalmente — de Berlín. El primer intento trató de vincular el control de alquileres a que una determinada proporción de los ingresos del inquilino no fuera superada por el alquiler. Bonito pensamiento. ¿Pero a dónde habría llevado eso lógicamente? A que los propietarios solo aceptaran inquilinos con ingresos más altos para sus pisos. Y ese sería verdaderamente el efecto más antisocial que un control de alquileres podría tener.

Alquileres fijados a un índice de referencia

Probablemente la idea más justa en teoría que pueda existir. Desafortunadamente, muy costosa en recogida de datos e implementación. Muchos países, muchas ciudades aún no tienen un índice de alquileres a día de hoy. Y como el diablo está en los detalles y los recargos estadísticamente determinables por equipamientos de mayor calidad son muy pequeños, esta forma también lleva a que la ya escasa vivienda no se amplíe ni se renueve. Porque hay suficiente demanda. Y el precio está limitado. Los únicos beneficiarios son los inquilinos de pisos de lujo, cuyos alquileres de repente se abaratan. Y esa es verdaderamente una consecuencia antisocial de una regulación con intención social.

Las subidas de alquiler se "suspenden" temporalmente

Fundamentalmente nada nuevo. Porque las subidas de alquiler en todas las legislaciones de arrendamiento europeas que conozco ya solo pueden ser pequeñas desde hace años. O justificadas por renovaciones más extensas, según el país. En la práctica, los contratos antiguos existentes quedarían "protegidos". Lo que no ayuda ni a quien se muda, ni a quien, por ejemplo, quiere reducirse por motivos de edad — y descubre que el apartamento de 1 habitación en nuevo alquiler cuesta más que el de 4 habitaciones de su contrato antiguo. ¿Pero en el fondo una buena idea? Más o menos. No crea vivienda… Pero al menos hace menos daño que las otras medidas.

¿Qué hace el capital?

Como dice el refrán: el agua encuentra su camino. El capital también.

Imaginad a nuestros políticos como un grupo de cazadores aficionados corriendo por el bosque con garrotes, intentando cazar un conejo.

Solo las discusiones sobre expropiaciones y controles de alquileres han provocado que se reconsideraran proyectos de inversión. O que en lugar de un edificio de apartamentos normal se construyera un apart-hotel — que no está cubierto por el control de alquileres. O que los propietarios solo aceptaran inquilinos comerciales. O que finalmente se construyeran y vendieran apartamentos de lujo. En lugar de crear vivienda real. Así que: independientemente de qué control de alquileres se implementara dónde — la creación de vivienda asequible siempre se redujo aún más.

Así que: la dinamita social está ahí. Y no mejora. Es inaceptable que millones de hogares en Alemania tengan que invertir una parte demasiado grande de sus ingresos en el alquiler. Pero también es inaceptable que comprar ya no sea una opción para exactamente esos hogares. Y también es inaceptable que ahorrar sea castigado y la mala gestión premiada.

¿Qué hacer entonces?

La respuesta simple es: Construir. Según las necesidades. Económicamente. Con incentivos. Para todos.

Necesitamos aliviar las rentas bajas. Siempre se argumenta que la carga fiscal para los que ganan poco es baja. Teóricamente cierto. Pero se hace como si los costes de los sistemas sociales, que están legalmente limitados al 40% para empleadores y empleados juntos, no fueran impuestos. ¿Cómo de antisocial es eso? Obligamos precisamente a los que ganan poco y medio a un sistema que aumenta sus costes laborales en un 40% y luego afirmamos que es social cuando la progresión fiscal empieza unos miles de euros más arriba. ¡Mientras tanto, la carga fiscal real es exactamente 40 puntos porcentuales más alta! Y los que ganan más — empresarios autónomos, directivos y todos los funcionarios — están exentos o pueden eximirse.

¡Absurdo! Esta carga debe distribuirse más ampliamente. En mi opinión, necesitamos un seguro ciudadano universal. Y estoy seguro de que cada persona con ingresos altos tendría que estar de acuerdo por puro sentido de justicia y lógica. Y tampoco necesitamos 40 aseguradoras de salud diferentes que de todas formas están prácticamente estatalizadas. Basta con una. Que gestione mejor. Que no desperdicie dinero en marketing. Y tenga una administración unificada.

Y con el respiro ganado para las rentas bajas y medias, debe hacerse posible la creación de patrimonio para exactamente esta clase social — que hizo fuerte a Alemania y esperemos que lo vuelva a hacer. Exactamente la previsión privada que en última instancia también evita pensiones insuficientes en interés de todos, debe ser fomentada. ¿Y por qué no deberían los fondos inmobiliarios o cooperativas ser tan elegibles para ayudas como un seguro de vida? Si podemos repartir el producto "alquilar" sobre más hombros, construir volverá a merecer la pena. Y si las ayudas fluyen ampliamente hacia la sociedad y una base amplia participa en la creación de patrimonio, entonces esta creación de patrimonio volverá a ser socialmente aceptable.

He empezado una pequeña colección de enlaces sobre el tema que encontré durante mi investigación: (última actualización: 12.10.2021)

Wikipedia (Fuente: wikipedia.org, a fecha de 12.10.2021):

“El control de alquileres (también congelación de alquileres o tope de alquileres) es una fijación mayoritariamente estatal de precios de alquiler mediante precios máximos normados legalmente o una prohibición o restricción de subidas de alquiler en el marco de contratos de arrendamiento residencial.

En 2016, 14 de los 36 países de la OCDE tenían alguna forma de control de alquileres en vigor,[1]

incluyendo cuatro estados de los Estados Unidos.[2]

El control de alquileres, junto con la vivienda social o el pago de ayudas a la vivienda, es una de varias medidas propuestas para la creación de vivienda asequible.

Existe un consenso científico entre los economistas de que los controles de alquiler reducen la calidad y cantidad de unidades de vivienda en alquiler.[3][4][5][6][7][8][9]”

El control de alquileres perjudica (Fuente: H.A.Z., a fecha de: 20.08.2019) [parcialmente detrás de muro de pago]

dos artículos más antiguos:

Control de alquileres defectuoso — el concepto solo funciona para pisos de lujo (Fuente: rbb online, a fecha de: 21.11.2013)

La espiral de precios en el mercado inmobiliario sigue sin freno (Fuente: WirtschaftsWoche online, a fecha de: 22.09.2015)