Serie de guías para la compra de inmuebles en Mallorca

¡Que el entusiasmo no se convierta en frustración!

Serie de guías para la compra segura de inmuebles en Mallorca

La guía definitiva para comprar con éxito una propiedad en Mallorca: ¿Queréis comprar un segundo —o quizá primer— hogar en Mallorca? ¿Un apartamento en pleno centro de la hermosa y vibrante Palma? ¿O una finca en el campo? Quiero daros algunos consejos para que vuestra compra sea exitosa y segura. ¡Que el entusiasmo no se convierta en frustración! Esta parte trata sobre lo que debéis tener en cuenta al visitar e inspeccionar un inmueble. En la siguiente parte analizaremos algunos obstáculos formales que pueden acabar muy mal.

Por supuesto, de vez en cuando a los compradores les toman el pelo al comprar inmuebles en Mallorca. Muchos compran de forma espontánea durante las vacaciones. Nunca se han interesado por las ubicaciones, los métodos de construcción ni el mercado. Y estaban demasiado eufóricos como para tomarse la compra tan en serio como es necesario en cualquier parte del mundo. En casa eso no les habría pasado, dicen luego. Probablemente sea cierto, pero no fue por el lugar, sino por el enfoque. Si no queréis que vuestro entusiasmo por la compra se convierta en frustración, debéis tener en cuenta algunas cosas y dedicar unos días a organizar todo de forma exitosa y segura.

"Ese algo especial"

Es un punto bastante difícil de definir al comprar inmuebles en Mallorca. Hay que sentirlo, sobre todo. En la mayoría de las visitas me planteo a qué precio podría alquilar. Y veo las ventajas y desventajas del inmueble. Por lo general, lo encuentro demasiado caro. Y le doy muchas vueltas. Estas visitas se alargan. Porque en el fondo siempre busco puntos que sean un motivo de descarte o que me permitan hacer una oferta más alta.

Pero luego están esos inmuebles. En los que entro y sé: Esto es. Y ni siquiera puedo deciros por qué. A menudo hay que cambiar los planos después. O está en un estado terrible. Pero no sé por qué: encaja. Y en eso hasta ahora nunca me he equivocado. A falta de una clasificación mejor, llamo a este factor "ese algo especial" y lo he incluido así en las fichas de evaluación.

"Ubicación, ubicación y ubicación"

En el fondo no necesito explicarlo más. Esto vale también fuera de la compra de inmuebles en Mallorca. Solo dos observaciones: a menudo hay microubicaciones que son especialmente buenas. O especialmente malas. Yo siempre miro con detalle las calles circundantes.

Observo lo cuidadas que están las ventanas de las casas vecinas. Cómo se ven los patios interiores, si los porteros automáticos parecen bien mantenidos. Eso puede devaluar una ubicación en principio buena.

¡Sin esfuerzo no hay recompensa!

Visitad el inmueble también por la noche. O los fines de semana. Y quizá temprano por la mañana. Hay cosas absurdas que, sin embargo, pueden ser tremendamente molestas. Como el club que solo abre los fines de semana y que habíais confundido con un viejo almacén romántico y destartalado. O el elegante barrio residencial de Son Vida, donde el acceso principal, cuando los grandes colegios de Palma empiezan o terminan las clases, queda prácticamente bloqueado. Para cualquiera que no tenga que llevar niños al colegio, ¡totalmente irrelevante! Para padres que viven aquí, un alto factor de frustración. Y sí, una compra exitosa y segura de vuestro inmueble en Mallorca requiere un poco más de esfuerzo.

Vistas. Vistas de ensueño. Perspectivas: compra de inmuebles en Mallorca

Mirad por cada ventana. Asomáos. Mirad alrededor. Así veréis también si hay goterones. O grietas. O marcas extrañas en el revoque que indiquen problemas. Pero sobre todo veréis si os gusta lo que veis. Y la casa no consiste solo en una ventana con vistas al mar. Una compra exitosa se consigue cuando podéis estar seguros de antemano de que vuestro inmueble en Mallorca realmente os gusta.

¡Cuestionad las distribuciones al comprar inmuebles en Mallorca! ¿Qué veríais desde qué punto si esta pared ya no estuviera? ¿Y cómo os gustaría eso? ¿O dónde se podría, por ejemplo, con simples medidas de jardinería, crear una vista bonita y especial? ¡Un limonero delante de la ventana del baño hace que cada momento allí sea más agradable! Porque eso es lo que vosotros y nosotros imaginamos cuando pensamos en Mallorca.

¡Me encantan las vistas! Nunca he comprado un inmueble en Mallorca que no tuviera de alguna manera unas vistas encantadoras. Y por eso también puedo alquilarlo de forma segura y exitosa. ¡Que el entusiasmo no se convierta en frustración!

La ubicación mejorará, ¡eso seguro!

Luego están las llamadas ubicaciones de expectativa. Ya he oído de muchos de los barrios más bien problemáticos de aquí que están en pleno auge. Esa es una compra segura, "otros" ya han tenido mucho éxito con ello.

Lo llevo escuchando desde hace diez años. Y poco ha pasado. Tened mucho cuidado con eso.

"inmueble"

Hablamos aquí de inmuebles, porque precisamente están inmóviles por ahí plantados. Al menos deberían estarlo. Y eso no lo podéis cambiar. Volveríamos al tema de la ubicación. Pero también al tema de la "propiedad comunitaria", en español la Comunidad. Esta forma parte obligatoriamente de cualquier edificio plurifamiliar hoy en día. Y como siempre, hay copropietarios de todo tipo. Así que:

revisad siempre las actas. Preguntad por el "Presidente", que es el pobre diablo que normalmente se encarga de forma gratuita de todo el papeleo e intenta cobrar las cuotas pendientes a los demás. Y con eso llegamos al siguiente punto: ¿Están todos los pagos al día? ¿Hay algo especial planeado? ¿Grandes renovaciones? ¿Reformas? ¿Y se hará cargo de ello todavía el vendedor? Esto nos lleva al segundo punto, a saber

"inalterable"

A esto pertenecen, por ejemplo, los elementos de fachada, donde una Comunidad puede ser muy muy quisquillosa. Si a vuestros vecinos les gustan las maravillosas ventanas blancas de plástico con forma de arco, pues les gustan y punto.

Alturas de techo

Así que: si antes de una reforma la altura del techo os parece baja, pensad bien si después de vuestra reforma no será aún peor.

Algunas décadas simplemente tuvieron malas alturas de techo. Y si además queréis instalar suelo radiante, se pierden casi 10 cm. Y si el techo no está ya bajado, os intentarán sacar al menos 30 cm para ello. Porque necesitáis espacio para el aire acondicionado, que quizá aún falta. Y tanto el suelo radiante como el aire acondicionado tienen mucho sentido. Tenemos aquí un clima a menudo muy húmedo, donde el entusiasmo por el buen tiempo puede convertirse rápidamente en frustración. Porque el calor puede volverse insoportable, sobre todo en agosto.

Dependiendo de la época de construcción de las casas, hay algunos materiales y métodos constructivos críticos:

Marés

Una piedra realmente bonita, solo que lamentablemente tiene más las propiedades de una esponja relativamente estable. En la época de Franco había que utilizar materiales locales, así que lo encontraréis mucho hasta mediados de los 70. Y he visto promotores del segmento de lujo que simplemente ordenaron a su cuadrilla de obra de Europa del Este cerrar el Marés con placas de yeso. Eso al menos dura más allá del período de garantía, hasta que la humedad penetra y el comprador ve que ha adquirido un inmueble de lujo necesitado de rehabilitación a un precio exorbitante.

Barrera horizontal

Algo como unos cimientos no existe en todos los inmuebles. Y que un aislamiento contra la humedad ascendente fuera obligatorio por normativa de construcción no fue hasta principios de los 2000. He visto muchísimas casas en las que el aislamiento (que es realmente baratísimo de instalar durante la obra) simplemente se olvidó. Pero consultad a un buen perito para esto. O compráos al menos un medidor de superficie como el de la imagen de abajo y revisad las paredes. Por dentro. Un buen palmo por encima del suelo. Y también más arriba. Si hay irregularidades, como muy tarde entonces llamad a un profesional. Pero no al que recomienda el agente inmobiliario, ¡buscad en Google!

Aluminosis o Fiebre del hormigón

Principalmente en los años 60 a 80 se mezclaron partículas de aluminio con el hormigón. No tengo ni idea de por qué, si alguien lo sabe, ¡escríbemelo por favor! Y este tiene lamentablemente la propiedad de desarrollar esta patología constructiva, que principalmente puede reducir de forma masiva la resistencia del material. Echad un vistazo, si os interesa, a esta página web, lo explican bastante bien. Y esto es supercrí­tico. Sí, de alguna manera todo es reparable. Pero supercomplicado. Terrible para las alturas de techo de esa época constructiva, ya de por sí malas.

Ante la sospecha de esta patología: ¡¡¡Revisar!!! Si el resultado es positivo: ¡No tocar! Ahí pasamos claramente del entusiasmo a la frustración. Solo si vuestro corazón está totalmente enganchado a esa casa. Y podéis y queréis permitiros un comportamiento antieconómico: Dejad que un arquitecto os calcule la rehabilitación y sumad un 30% de margen de seguridad por si acaso.

"legal" no es irrelevante en la compra de inmuebles en Mallorca

¡El tema más difícil en mi opinión! En cuanto queráis cambiar mucho, probablemente entraremos en una "Obra Mayor". Así llama el español a una "obra de verdad", en la que también se modifica la estructura o el volumen. Y para solicitar su permiso se aplica la normativa urbanística vigente. Y esa hoy es más restrictiva que en el momento de construcción de vuestra casa. Es decir, estaríais reformando de forma ilegal. A menudo porque todavía muchos implicados lo aconsejan.

Mientras no se amplíen volúmenes o no sea visible desde fuera, puede funcionar. Pero cuando queráis vender vuestra casita de ensueño, los compradores lo encontrarán cada vez menos atractivo. Porque ellos también quieren adquirir su inmueble en Mallorca sin frustraciones y disfrutarlo con ilusión. Antes eso era "normal". Hoy se derriba. Mientras tanto, más de 50 casas al año en Mallorca. Dejáos asesorar por un arquitecto que no haya sido recomendado por el promotor ni por vuestro agente inmobiliario.

"una piscina siempre cabe"

"Ahí se puede construir una piscina". O mejor aún: "El depósito de agua se puede convertir, eso no da ningún problema". O: allí detrás en el bosque podéis poner un garaje. Partid en general de la base de que a menudo no se puede hacer más de lo que ya hay. Porque probablemente vuestro vendedor ya ha agotado todo lo que se podía. O incluso más.

Lo mismo ocurre con los sótanos. Los sótanos en la compra de inmuebles en Mallorca generalmente no son ilegales. O solo parcialmente. Pero sobre todo su uso como dormitorio, cine en casa, gimnasio, zona de spa, etc. a menudo sí lo es en el ámbito rural. Y a veces también alguna que otra ventana. O incluso el volumen.

Ahora bien, al comprar podéis decir: Me da igual, si alguien se entera, puedo prescindir de ello si es necesario. Eso quizá me frustre. Pero no es dramático. ¡Perfecto! Este punto puede ser relativamente inofensivo y es bastante común. Pero si habitaciones esenciales pertenecen a estos usos ilegales, entonces el potencial de frustración aumenta. Porque una reventa segura y exitosa puede verse al menos afectada.

¡Lo que os importa y lo que no podéis cambiar, debe encajar! Las modificaciones que queráis hacer, debéis hacerlas revisar sin falta. ¡Y también lo existente! Tanto técnicamente. Como legalmente.

Bueno, en la siguiente parte de esta pequeña serie sobre la compra de inmuebles en Mallorca trataremos de cómo podéis encontrar vuestro inmueble soñado. Y más adelante nos ocuparemos un poco más del proceso de compra y superficialmente de las posibles consecuencias fiscales. Para eso buscaré coautores invitados, porque también en España no cualquiera puede asesorar sin límites en cualquier campo profesional. Y yo no soy ni ingeniero de construcción, ni abogado, ni asesor fiscal. Estos son solo algunos valores empíricos de la práctica que quiero compartir con vosotros.

Espero que haya sido suficientemente informativo y me alegro de vuestros comentarios. ¡Preguntas y críticas con gusto en el campo de comentarios de abajo!

Arnd