¿Fraude? Comprar una propiedad en Mallorca

Comprar una propiedad en Mallorca no es cosa fácil, como demuestra una vez más el ejemplo más reciente...

El Aviso tituló en febrero de 2020: "La época de las ventas inmobiliarias turbias pronto terminará". En aquel entonces, la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Baleares (API), junto con otras asociaciones del sector, intentaba conseguir que el gobierno frenara la proliferación descontrolada de agentes inmobiliarios. Porque desde su liberalización en el año 2000, cualquiera podía llamarse agente inmobiliario. Sin examen ni requisito alguno.

La política permaneció inactiva. Aunque los proveedores serios del sector repitieron la exigencia a los políticos, entre otras ocasiones, en enero de 2021.

Y en diciembre de 2021 llegó el gran escándalo. Bild: "El guapo Ferdinand y su sucio secreto". En el Mallorca Zeitung se informó de que el presunto estafador habría aligerado a sus víctimas de al menos 2,2 millones de euros; otras publicaciones hablan de una cifra de dos dígitos en millones.

¿Qué ocurrió?

Pues bien, si la cobertura mediática es correcta, y con un conocimiento superficial de algunas de las personas implicadas puedo imaginármelo perfectamente, los compradores de inmuebles de lujo fueron "estafados". Se visitaron villas vacías. Y al feliz comprador se le explicaba que podía (o debía...) hacer el pago inicial directamente a la agencia inmobiliaria. Solo que en algunos casos aparentemente no existía ningún interés de venta por parte del propietario... O ya había otro comprador. En cualquier caso, los pagos iniciales, según la acusación de las autoridades, fueron retenidos por la agencia inmobiliaria y presuntamente utilizados para coches deportivos y ropa de lujo.

En la agencia inmobiliaria con dos sedes (Puerto Portals y Port d´Andratx) en ubicaciones de primera, todo parecía un negocio serio. Que probablemente también lo era en parte. Hoy ya no trabaja nadie allí.

Repasemos algunos puntos que se sitúan entre la experiencia general de la vida y el asesoramiento jurídico profano. ¡Para que no caigas en ningún fraude!

GUCCI y Clase G no son señal de éxito

Puede que tu interlocutor, que se cuelga símbolos de estatus como una columna publicitaria, simplemente tenga mal gusto. Pero también es posible que intente aparentar algo que no es.

Las personas realmente ricas que he conocido nunca vestían de forma llamativa ni iban cargadas de joyas. Las acumulaciones de marcas visibles pueden estar "en vogue" entre los nuevos ricos de Oriente Próximo y Lejano, pero en Europa Central no lo están, y quizás incluso deberían percibirse como una señal de alarma.

Lo mismo aplica para agentes que llegan en Ferrari o en un AMG Clase G. Que se lo puedan permitir. Pero a mí nunca me ha pasado con un agente exitoso. Así que: ¿Es esta una observación muy superficial? SÍÍÍÍ. Pero incluso los clichés contienen siempre un grano de verdad.

La avaricia nubla el juicio

No existen las gangas. Y no te lo tomes a mal, pero aunque existieran, nadie te las ofrecería a ti. ¿Por qué es así?

El "último cartucho" de los herederos

Los hijos esperan a que la abuela por fin fallezca. Y entonces la comunidad de herederos se presenta para vender la plata de la familia. A menudo tienen que hacerlo porque los costes de mantenimiento hoy son mucho más altos que en los tiempos dorados de la construcción de la propiedad familiar. O también porque se debe pagar el impuesto de sucesiones.

Los herederos saben que solo pueden vender su herencia una vez. Y por supuesto todos han oído de amigos que vendieron a un precio increíblemente bueno. Sin tener en cuenta que quizás esos amigos invirtieron más dinero previamente en la renovación de la finca. O que no está junto a una carretera principal... O que no pasa una línea de alta tensión por la parcela...

Lo que quiero decir es: al comprar una propiedad en Mallorca, por el lado del vendedor también reina la avaricia. Todos quieren ver la mayor cantidad de dinero posible, porque después ya no viene nada más. Es la herencia familiar. Y cuando la plata se ha malvendido, se acabó. Punto. Final. Y la fantasía suele ser mayor que la capacidad del mercado.

Al comprar una propiedad en Mallorca también oiréis frases como

"Cada heredero quiere al menos 500.000 euros".

Eso es simplemente una visión, digamos, más emocional del asunto bajo la certeza de que será la última vez que se pueda esperar una lluvia de dinero.

A eso se suma que las familias mallorquinas suelen vivir con los pies en la tierra. Y mantienen un estrecho vínculo familiar. Y valoran mucho el suelo y la tierra como inversión patrimonial.

Los vendedores también son avariciosos

Todo vendedor al comprar una propiedad en Mallorca intentará obtener el máximo por su inmueble. Es lógico. Dado que aquí las últimas décadas ha ido casi ininterrumpidamente hacia arriba y todo iluso al menos ha oído de otro iluso que vendió su villa con mucho beneficio, aquí todo vendedor quiere primero hacer el gran negocio. Declaraciones de agentes como

A ese precio no puede vender, porque después de su precio de compra, gastos de adquisición y costes de renovación, ya no le sale un buen margen

van en serio. Las últimas décadas ha funcionado así a menudo. Y si el vendedor no necesita vender, probablemente no considerará tu oferta seria, más baja pero adecuada, para comprar una propiedad en Mallorca. Aunque objetiva y sustancialmente esté más cerca del valor real de mercado que el precio que él pide.

He visto muchos inmuebles en la isla que no se han vendido en 5-10 años. Porque el precio de venta era demasiado alto. De hecho, en algún momento la realidad alcanza al precio inflado. O aparece el famoso "incauto".

¿Por qué precisamente tú?

Entonces deberías preguntarte, cuando alguien te ofrece una supuesta ganga, por qué precisamente tú deberías ser el afortunado.

Vivo aquí e invierto profesionalmente en inmuebles. Y por supuesto me ofrecen muchas propiedades. Tantas que pido a los agentes que al menos me den dos o tres argumentos introductorios sobre los exposés que me expliquen qué hace que este inmueble sea tan interesante. A menudo descubro que los propios agentes no lo saben. ¿Por qué es así?

Los agentes en Mallorca no tienen exclusividad sobre los inmuebles. Esto significa que "gana" el agente que registra un comprador interesado lo más rápido posible ante los propietarios. Así se llama el procedimiento con el que el vendedor confirma que este comprador interesado está ahora bloqueado para el agente xy y que en caso de venta, este agente tiene derecho a la comisión.

Lamentablemente, este procedimiento significa que para el agente no hay realmente ninguna razón económica para dedicarse al inmueble el mayor tiempo y con el mayor detalle posible. Entonces solo arriesga no poder recibir nunca una comisión porque otro agente fue más rápido.

Así que tengo que leer cada exposé. Y formarme una imagen. Y recurrir a Google Maps si tengo la suerte de encontrar la dirección. Pero siempre que me ofrecen una verdadera ganga, simplemente hay razones para el precio bajo. Ya sea un proyecto de obra nueva que viene aderezado con "ocupas". O las tan promocionadas ventas de bancos. Pero cuidado, todos estos son temas donde el descuento está justificado. Porque deshacerse de los "ocupas" es un camino largo y pedregoso. Para particulares algo más sencillo, para empresas que invierten profesionalmente, extremadamente laborioso y prolongado. Y los préstamos bancarios que se revenden no garantizan en absoluto que al final seáis propietarios. Compráis un préstamo. Que o se atiende. Entonces sois básicamente un banco privado sin inmueble. O impulsáis la subasta pública. Donde quizás otro interesado os arrebate vuestro inmueble soñado.

"lo que un tercero independiente está dispuesto a pagar"

Los expertos saben que hablo del valor de mercado. A diferencia del método de valor de rendimiento, en el que por ejemplo se determina el valor de un inmueble a través de los ingresos por alquiler, el valor de mercado es un valor muy variable. Porque aquí intervienen factores blandos. Si por ejemplo el promotor de la nueva villa en Port d´Andratx fue tan astuto como para equipar su nueva construcción con muebles Missoni y a la simpática parejita de oligarcas rusos les parece totalmente "wow", entonces el absurdo precio solicitado de 18 millones de euros se convierte de repente en el valor de mercado realista. Aunque en un cálculo serio quizás se diría: 3 millones de terreno + 3 millones de costes de construcción + 2 millones de beneficio para el promotor da solo 8. Pero el "tercero independiente" apareció y puso 10 millones más. Por el mobiliario, que quizás costó 500.000 euros.

Mallorca como mercado de vendedores

La razón principal y sencilla de por qué no hay gangas: hay demasiados interesados.
Y es extremadamente improbable que de un buen inmueble casualmente solo un agente tenga conocimiento. Y que casualmente solo te conozca a ti y casualmente quiera hacerte un favor. Probablemente no es imposible, pero sí muy muy improbable.

La gente compra casas, especialmente inmuebles vacacionales, de forma emocional. Si un inmueble está bien hecho y listo para entrar a vivir, nunca es una ganga. Porque incluso a un precio alto, en un mercado de vendedores es fácilmente comercializable. Si acaso existen gangas, son ocasionalmente proyectos para inversores que requieren renovaciones extensas. Pero también aquí, en los precios existentes, los beneficios potenciales para el inversor ya suelen estar anticipados. ¡Así que también ahí, en un mercado tan caliente, hay poco potencial para hacer el gran negocio!

Así que no os dejéis deslumbrar cuando Mr. "Gucci" aparece y os ofrece el sueño de una casa en Portixol en primera línea por 1 millón. Eso no existe. Y si encima pide un anticipo a su cuenta: cuidado y a la policía.

¿Comprar propiedad en Mallorca de forma segura?

Comprar una propiedad en Mallorca o las transacciones inmobiliarias en España en general funcionan de manera diferente que en Alemania. Relativamente idéntico es el papel del agente, que ya está ampliamente armonizado por el derecho europeo.

¿Cómo encuentro un agente inmobiliario?

Este tema ya lo tratamos en la primera parte. En resumen: no es mala idea apostar por los nombres conocidos. Pero: googlea antes. Mira en Google Maps, mira en Facebook. Si no encuentras nada, aléjate. Si no encuentras opiniones claramente positivas y suficientes reseñas, aléjate.

Por lo demás, la comisión del agente generalmente está negociada previamente con el propietario, en eso tienes poca influencia. Y, asumiendo seriedad, por supuesto también tienes que encontrar simpático y creíble a tu agente. Pero por favor: no le pidas que te recomiende un abogado o un ingeniero. Podrías tener la mala suerte de que te recomienden a alguien que no mira tan de cerca.

¿Cómo encuentro un abogado?

¡Buena pregunta! Recomendaría básicamente no elegir un abogado que os haya recomendado un agente. ¿Por qué? Conozco innumerables agentes honestos y buenos. Pero lamentablemente algunos pocos casos donde funciona un pequeño carrusel entre agentes y abogados, en los que los abogados no se toman tan en serio su encargo de revisión. A cambio, reciben constantemente clientes del agente. Y los agentes incluso participan en las empresas promotoras.

Ahí el comprador desprevenido por supuesto nunca recibirá el asesoramiento objetivo y serio que necesita. Y así se han producido algunas compras erróneas. Considero fundamentalmente sensato no mezclar los diferentes intereses de las partes implicadas:

El agente quiere a toda costa que la operación salga adelante. Solo así cobra. Es su legítimo derecho, pero no le convierte en el asesor más objetivo, aunque se esfuerce. Al abogado deberíais remunerarlo de tal manera que siempre cobre su dinero. Aunque no se llegue a la compra. Para que pueda asesoraros objetivamente. Y no tenga un interés propio en que la operación se concrete.

En España tenemos un derecho similar pero por supuesto diferente al de Alemania. Y en la comunidad autónoma (comparable a un estado federal alemán) de Baleares hay por supuesto también leyes autonómicas o desarrollos del derecho nacional en normas autonómicas. Entre ellas se incluyen especialmente puntos como la protección de la naturaleza y el medio ambiente, de modo que para vuestro abogado no solo es importante un buen conocimiento del derecho inmobiliario español. Sino también un muy buen conocimiento de las particularidades mallorquinas.

Al principio trabajé con abogados alemanes porque lingüísticamente me resultaba más fácil. Entretanto trabajo con dos bufetes mallorquines porque tengo la impresión de que las circunstancias locales a veces son aún mejor conocidas allí.

Aunque sinceramente estoy "influenciado" porque entretanto mi mujer atiende a los clientes alemanes como jurista alemana en un bufete. No quiero que se sospeche que uso esta guía para publicidad encubierta. Por eso no recomiendo a nadie aquí, sino que os recomiendo: googlear y preguntar a amigos que ya hayan comprado con éxito. En cualquier caso: googlea a cada socio antes de decidirte.

"Arras" o "promesa de compraventa"

La mayoría de las veces el vendedor aún quiere mudarse. O vosotros necesitáis tiempo para conseguir una financiación. Entonces se negocia entre los abogados un contrato de opción ("contrato de arras") o una promesa de compraventa ("promesa de compraventa"), que en contenido es ampliamente idéntico al contrato de compraventa que se escriturará posteriormente. El contrato de opción no necesita firmarse ante notario, bastan las firmas de ambas partes. Esta es la principal diferencia formal al comprar una propiedad en Mallorca respecto a Alemania.

Habitualmente se acuerda un pago inicial del 10%. Debería ser así: el vendedor se compromete a venderte a ti. O te devuelve el 10% Y una penalización contractual de la misma cuantía. Al revés: si tú no compras, el vendedor puede quedarse con el 10%. El 10% debería estar en una cuenta de depósito notarial. O en un bufete de abogados muy serio y establecido. Pero NUNCA en manos del agente. NUNCA en manos del vendedor. Mejor tampoco en manos del abogado del vendedor.

A menudo también puedes negociar que si tu financiación fracasa, recuperes el 10%. Pero eso también puede asustar al vendedor porque ve que su venta no está tan cerrada como el agente le había contado.

A diferencia de Alemania, el notario tiene un papel más puramente ejecutivo al comprar una propiedad en Mallorca. También lee el contrato en voz alta durante la escrituración, pero no se ocupa de él con tanto detalle como lo hacen los notarios alemanes. A cambio, sus honorarios son mucho más bajos. El trabajo real recae en los abogados, el honorario habitual es del 0,5 - 1% del precio de compra.

Funciones del abogado

¿Qué debe revisar el abogado?

¡Muchas cosas! Lo más importante es primero que el propietario sea realmente el propietario. Y que tu inmueble deseado esté inscrito en el Registro de la Propiedad. Y además con las construcciones reales y las superficies correctas. Pequeñas desviaciones son normales, también entre los diferentes registros.

Sobre construcciones ilegales al comprar una propiedad en Mallorca ya me explayé extensamente en la primera parte. Aquí solo esto: si hay pequeñeces ilegales, quizás se pueda vivir con ello. Pero si partes esenciales de la casa no son legales ni legalizables, dejadlo.

"Después de ocho años es legal"

Eso no es así. Después de 8 años prescribe la persecución de la ilegalidad. Pero en cuanto tengáis que solicitar un permiso de obra — aunque sea solo para revocar la fachada — este fracasará. Porque vuestro inmueble simplemente no es legal. Es decir, la ilegalidad permanece. Y se persigue cada vez con más rigor. Y quizás convierta tu inmueble, cuando quieras venderlo, en un artículo invendible.

Y: si tu casa se incendia, solo puedes reconstruirla "legalmente". Es decir, no como quizás estaba. Sino solo como es legal. ¿Pasa eso a diario? No. Pero si te pasa a ti, simplemente tuviste mala suerte.

Luego hay temas más complicados al comprar una propiedad en Mallorca que a menudo solo son importantes a nivel regional. Por ejemplo, la zona alrededor de la Sierra de Tramuntana goza de una protección muy fuerte. Ahí está la protección medioambiental y la protección contra inundaciones.

Así, por ejemplo, ya no puedes construir junto a un cauce. Lo cual es bastante razonable, como nos han demostrado las tormentas. Pero si resulta que es el único lugar legal para la piscina, quizás incluso consigas el permiso del ayuntamiento. Pero aun así la piscina será ilegal. Eso solo lo saben los abogados que se ocupan de transacciones en esas zonas.

En apartamentos es muy importante revisar los estatutos de la comunidad de propietarios ("Comunidad") y las actas. Y comprobar si hay impagos. Lo mismo aplica básicamente también para impagos sobre el propio inmueble, por ejemplo impuestos.

A veces los abogados negocian muy duro al comprar una propiedad en Mallorca, porque por un lado quieren proteger vuestros intereses. Por otro lado, quizás también quieren demostrar su importancia para vosotros. En la fase en que hablan los abogados, te recomiendo: mantente atento. Habla con el agente. Habla con tu abogado. Se frustran muchas transacciones antes de que se firme el contrato de opción, porque o bien por culpa de los abogados se endurecen los frentes, o simplemente aparece otro comprador, a menudo presentado por otro agente, que pone una pala más.

Lo que no quiero decir es: estad de acuerdo con todo. Pero si la propiedad está clara. Y tu inmueble deseado idealmente es legal, entonces realmente como punto de conflicto solo quedan las garantías.

Las garantías a menudo no valen nada

Las garantías al comprar una propiedad en Mallorca solo son realmente valiosas de promotores serios. Porque la mayoría de las veces compráis a comunidades de propietarios de inversores o a una SL de proyecto y luego tenéis direcciones de notificación para la demanda en el norte de Noruega... Y ante el tribunal se utiliza como referencia la tabla de costes de construcción española. Eso suele ser mucho menos de lo que realmente cuesta subsanar el defecto, especialmente en un inmueble de lujo. Y más importante aún: muchas cosas que quizás están mal construidas o mal planificadas son evidentemente malas. Pero no constituyen un defecto.

Yo normalmente compro inmuebles sin reformar. Ahí el vendedor no quiere garantizar nada. A veces conseguimos que al menos declare que no conoce defectos. O que la estructura está bien. Pero sinceramente, en los inmuebles que compramos eso es secundario.

Para ti, que probablemente quieres comprar una obra nueva o un inmueble recién renovado, la calidad de la ejecución constructiva al comprar una propiedad en Mallorca es por supuesto un factor decisivo.

Según mi estimación, alrededor del 70% de los inmuebles están construidos o reformados de forma relativamente deficiente.
Eso se nota a menudo ya en el "acabado", es decir, cómo se instalaron los últimos elementos, por ejemplo azulejos, armarios empotrados y partes similares visibles exteriormente del edificio. Más caros y difíciles de remediar son temas como: calidad de las ventanas, calidad de la instalación de calefacción y/o aire acondicionado. Aquí puede tener bastante sentido exigir al vendedor que te permita realizar pruebas con profesionales en diferentes fechas, para determinar por ejemplo si el control a través del sistema de bus KNX funciona siquiera. Y si el dimensionamiento de la instalación es suficiente para los calurosos días de verano y los frescos días de invierno. Para eso hay ingenieros especializados cuyo consejo yo solicitaría sin duda al menos para un inmueble grande. Y: haz el esfuerzo. Comprar una propiedad en Mallorca de forma segura es mucho trabajo. Cuesta tiempo. ¡Pero merece la pena!

Por lo demás, aplica el consejo general de la primera parte: ¡Ojos bien abiertos al comprar una propiedad en Mallorca y recurrir a profesionales!

Lo que quiero decir es: mejor revisar, revisar, revisar. Que luego esperar que algunas garantías sean ejecutables con éxito. Y si habéis revisado realmente a fondo, mejor procurar cerrar la transacción con éxito que exigir a los vendedores garantías "descabelladas".

Pero esa es claramente una decisión que debéis tomar vosotros mismos. Ahí difícilmente puede alguien asesorar objetivamente. No hagáis demasiadas concesiones, pero tampoco seáis demasiado testarudos. Como siempre en la vida ;)

¡Mucha diversión en la continuación de la búsqueda, esperemos que exitosa, de vuestro inmueble soñado!

Arnd