¿Los extranjeros ya no pueden comprar en Mallorca?
Por Arnd
¿Se acabó la compra de inmuebles para no residentes?
¿Los extranjeros ya no pueden comprar en Mallorca? ¿Ningún inmueble, ni casa ni piso? Admitámoslo, es un poco provocador. Pero si nos guiamos por el sondeo de opinión de ayer en el Parlamento de Mallorca, en el futuro solo podrán adquirir inmuebles las personas que lleven al menos 5 años residiendo en la isla. La residencia aquí se llama Residencia. Y no significa que haya que ser español para comprar, sino que básicamente hay que tener el domicilio principal en la isla.
¿Y qué pasa con la UE?
Hay críticos que opinan que una regulación así no sería compatible con el derecho europeo. No creo que realmente exista un conflicto aquí. Claro, primero el gobierno tendría que presentar una ley correspondiente al parlamento. Que luego tendría que ser revisada y aprobada. Pero mientras no se trate de manera fundamentalmente diferente a ciudadanos de la UE de distintos países, se puede asumir a grandes rasgos que no habría discriminación. Y como cualquier ciudadano de la UE es libre de establecerse como residente en Mallorca, esta restricción sería, en mi opinión, perfectamente posible.
Si se sigue permitiendo que las empresas compren inmuebles, entonces tampoco se podría tratar peor a una empresa europea extranjera que a una empresa europea nacional. Y en realidad no debería ser relevante si los socios, es decir, los propietarios de la empresa, son nacionales o extranjeros de la UE. Con esto, la presumible primera estrategia de elusión de una posible ley estaría al alcance. O bien, en caso de una regulación más amplia de carácter discriminatorio, habría una posible violación del derecho europeo.
El Parlamento no tiene función legislativa. Solo puede votar sobre proyectos de ley que, por regla general, presenta la coalición de gobierno. En esencia, por sí solo es en gran medida impotente. Pero no obstante, está compuesto por diputados de los distintos partidos y, por supuesto, tiene un efecto de señal sobre el gobierno, sobre todo cuando las nuevas elecciones están a menos de medio año.
Por iniciativa del partido regional de la oposición El Pi, se convocó el debate en el Parlamento. Y a diferencia del último intento en julio, en el que el Consell Insular, en una rara unanimidad entre conservadores y gobierno de izquierdas, bloqueó una propuesta similar del partido de izquierdas Podemos, esta vez sí tuvo éxito.
¿Qué significa esto en la práctica?
De momento, hay que entenderlo solo como un encargo político partidista a los propios representantes en el Gobierno de Baleares. Que, por supuesto, tendrían que coordinarse con el Gobierno central y otras instancias implicadas. Pero, en mi opinión, es una declaración de voluntad muy clara de los representantes del pueblo, que sus propios compañeros de partido difícilmente pueden ignorar por completo. Especialmente antes de las elecciones.
¿Por qué se hace esto?
Desde hace tiempo existe un gran problema con la vivienda asequible para los residentes locales. Al igual que en cualquier zona con alta demanda, en los últimos años se ha vuelto casi imposible encontrar un piso de alquiler por menos de 800 euros. Y eso con un nivel de ingresos muy por debajo del de Múnich. Igualmente —como en muchas partes de Europa— para los asalariados normales es casi imposible construir un patrimonio inmobiliario mediante el trabajo. Para combatir esta situación, ya se restringió drásticamente el alquiler vacacional hace años. Luego se instalaron frenos al precio del alquiler. Que en toda Europa mayoritariamente no han funcionado. Y ahora esta especie de prohibición de venta debería seguir como la próxima medida ineficaz...
¿Por qué no funciona?
Relativamente sencillo. Si la demanda es mayor que la oferta, los precios suben. Ahora bien, es una ideología muy extendida entre ideólogos de izquierda y derecha que basta con prohibir lo suficiente para no tener que ser creativos uno mismo.
Eso ya salió mal en los ejemplos citados del alquiler vacacional y el freno al precio del alquiler. Pero, ¿qué tiene de malo las restricciones de venta? ¿No bajarían los precios?
Sí, de hecho sí lo harían. De repente la demanda se desplomaría. Hasta que los inversores recogerían los inmuebles a precios bajos. Probablemente tras estructuras empresariales complejas. Con una empresa española al frente. Si al gobierno no le resultara posible en un eventual proyecto de ley evitar esto de manera efectiva, aquí estaría el primer punto donde una ley simplemente sería eludida, o bien, como ya se ha expuesto, posiblemente no sería conforme al derecho europeo.
Estas villas, que se construyeron principalmente desde los años 80 sobre todo en el suroeste o también en Son Vida, siempre fueron concebidas como productos de lujo de su época. Nunca formaron parte del mercado inmobiliario normal. Sino que fueron desarrolladas como nuevas zonas residenciales por mallorquines a quienes pertenecían enormes extensiones de tierra. Un bonito artículo acaba de aparecer en la Mallorcazeitung sobre Santa Ponça, en el que se describe de paso cómo la familia Nigorra planificó y construyó esta localidad. Y hoy ya vemos la tercera generación de edificios en los mismos solares. Simplemente se derriba. Y se construye de nuevo. ¿Es sostenible? No realmente. ¿Restringe el mercado de alquiler para residentes? Seguro que no.
Pero, ¿existe también un problema con la vivienda asequible en las ciudades atractivas? Sí, absolutamente. Por supuesto, en Palma también se han disparado los precios. Pero, para ser justos, es un fenómeno que hemos visto en toda Europa en las capitales. Y que fue creado simplemente por la impresión descontrolada de dinero y la política de tipos de interés bajos.
Si queremos contrarrestar esto, en mi opinión solo funcionaría reclasificando determinadas zonas o tipos de inmuebles en su uso. Esto podría incluir, por supuesto, un uso exclusivo por residentes. Y sospecho que, para tener seguridad jurídica, tendría que haber protección del patrimonio existente. Pero entonces también habría que reflexionar sobre si a los residentes se les sigue permitiendo destinar su vivienda propia al alquiler vacacional. Eso, en mi opinión, ha fomentado masivamente el alquiler vacacional ilegal y, de hecho, no ha contribuido a aliviar el mercado de la vivienda. E idealmente contrarrestamos con nueva construcción. Porque ya faltaba vivienda hace diez años. Y el gobierno actual no ha cumplido sus promesas electorales de crear vivienda.
Mallorca no se puede permitir esto...
Las personas que habrían querido comprar en Mallorca entonces alquilarían. Los alquileres seguirían subiendo. Quizás no en el segmento normal, pero al menos en el segmento de lujo. Otros clientes se irían a otras ubicaciones. Porque Mallorca es fantástica. Pero si las desventajas del producto se imponen por una regulación excesiva e ineficaz, cada vez más clientes se alejan. El paquete tiene que seguir siendo atractivo al fin y al cabo.
Además, me gustaría mencionar también el lado de los ingresos. El impuesto de transmisiones patrimoniales aquí se sitúa hasta ahora entre el 8 y el 11,5%, a partir del próximo año presumiblemente el 13% en el tramo más alto. En mi opinión, es la principal fuente de ingresos de las Baleares. Con cada transacción inmobiliaria, el gobierno insular abre los bolsillos de par en par. De una manera que nos resulta ajena incluso en Alemania. Estos ingresos se reducirían masivamente, por supuesto. Y también la actividad constructora, que actualmente consiste cada vez más en reformas de inmuebles ya existentes, se reduciría. Con toda la reacción en cadena que seguiría.
¿Quién lo hace mejor?
Me duele decir esto. Pero honestamente, los tiroleses del norte lo hacen mejor. Que se autodenominan tiroleses de manera un poco fraudulenta. Han ideado la llamada Freizeitwohnsitzwidmung (designación de residencia de ocio), que solo tienen relativamente pocas casas o pisos. Y solo en ellas puede vivir una persona que no tenga allí su domicilio principal. ¿Ha funcionado? No, en realidad solo ha creado inseguridad jurídica y la mayoría de los alemanes del sur se han lanzado de todas formas, si podían permitírselo, a la locura de comprar propiedad sin seguridad jurídica. Y el emprendedor tirolés del norte ignora por lo general a sus vecinos ausentes durante 11 meses, porque sabe que así se genera la renta de la región. Pero, ¿cómo han conseguido los austriacos resolver el problema de la vivienda asequible?
Han designado zonas edificables creadas para personas y familias que trabajan en la región. Allí los precios del suelo edificable son asequibles y el comprador tiene que aceptar una vinculación de uso correspondiente durante décadas. ¿Ha resuelto esto el problema? Seguramente no del todo, pero es un buen concepto. Porque crea soluciones de cara al futuro. Y no simplemente prohíbe.
Pero, ¿cuál es la solución?
Para resolver la escasez de vivienda solo hay una respuesta sensata: ¡Construir! Es así de sencillo y hasta ahora no se ha hecho de manera significativa. Y esto se repite en prácticamente todos los gobiernos. Se prometen paquetes de vivienda, se anuncia vivienda social.
Esta vivienda tendría que tener un uso vinculado. No solo vivienda social, sino simplemente buenas zonas residenciales que, gracias al suelo asequible, sean accesibles también para que los residentes construyan su propio patrimonio. No solo para el alquiler.
Pero mientras los gobiernos persistan en una torpe inacción, tienen que tomar medidas populistas de las que todo el mundo sabe que no alcanzarán su objetivo.